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3 statuts pour travailler dans l’immobilier, 3 niveaux d’obligations légales

Les métiers de l'immobilier
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Découvrez les univers métiers liés à cet article :

Agent indépendant, mandataire, salarié… Les professionnels de l’immobilier partagent une passion commune pour leur métier mais n’ont pas tous le même statut. Une différence qui se ressent notamment au niveau de leurs obligations légales ou des services qu’ils sont autorisés à rendre !

L’agent immobilier indépendant

Le principal avantage du statut d’agent immobilier est celui de pouvoir travailler pour son propre compte, et de fonder une agence qui pourra rassembler in fine de nombreux collaborateurs si les affaires sont fructueuses. Depuis un décret paru en 1970, il est nécessaire de disposer d’une carte officielle d’agent immobilier pour se prévaloir de la profession. Cette « carte professionnelle de transaction immobilière » est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous certaines conditions liées à l’aptitude professionnelle du demandeur (voir encadré), à sa bonne moralité (casier judiciaire vierge) mais aussi à une police d’assurance et à une solide garantie financière obtenue auprès d’une banque.

Cette carte est obligatoire à l’agent pour exercer son métier, c’est-à-dire estimer des biens, proposer des mandats de vente à ses clients, les accompagner dans la signature du compromis de vente et de l’acte authentique ou encore proposer un service de gestion locative ou d’administration de biens. Il dispose d’une compétence propre, et précieuse, pour apprécier la régularité de chaque dossier de transaction avant son passage chez le notaire (titre de propriété fourni par le vendeur, conformité du dossier des diagnostics techniques…). L’agent immobilier a bien sûr, au-delà, la possibilité de proposer toutes les prestations qui sont également fournies par les autres professionnels de l’immobilier, comme la réalisation de visites sur site ou la diffusion de petites annonces.

Un agent immobilier peut choisir d’exercer sa profession en totale indépendance, ou en s’aidant de collaborateurs mandataires ou salariés. Les agents en solo se rencontrent toutefois de plus en plus rarement, en raison de la technicité croissante du métier qui leur impose une charge de travail lourde et stressante.

Agent immobilier, quelles formations ?

La délivrance de la carte professionnelle exige de justifier d’une aptitude reconnue par diplôme. Ce dernier, toutefois, peut aller du simple BTS ou brevet professionnel « Professions immobilières » jusqu’à un DUT en carrières juridiques, un DEUST en professions immobilières et même un master pro à Bac+5 en droit de l’immobilier. Le statut d’agent immobilier reste ainsi un objectif très valable pour tout jeune motivé, et qui aspirerait à des responsabilités importantes sans passer par des études excessivement longues.

L’agent commercial, ou mandataire

L’agent commercial immobilier, ou « mandataire immobilier », exerce lui aussi à titre indépendant. La différence majeure avec l’agent immobilier de plein exercice est qu’il ne dispose pas de la carte professionnelle. Le mandataire, comme son nom l’indique, signe un contrat de mandat avec un agent ou un réseau immobilier dûment titulaire de la carte professionnelle, et exerce pour son compte un certain nombre de prestations de services conformément à l’article L134-1 du Code du commerce.

Ses obligations légales se résument à une demande d’immatriculation auprès du registre spécial des agents commerciaux (RSAC), à soumettre au greffe du tribunal de commerce compétent pour son lieu d’exercice. Le mandat qui lie l’agent commercial à l’agent immobilier n’est pas un contrat de travail, et tient davantage du contrat commercial : il acte l’intérêt commun des deux signataires pour assurer le développement de l’agence, et peut fixer au mandataire des objectifs comme un chiffre d’affaires à atteindre dans l’année, mais précise aussi les modalités de sa rémunération (montant de sa commission sur chaque vente, notamment). Le mandataire, en conséquence, ne relève pas de la convention collective nationale des métiers de l’immobilier.

En tant qu’indépendant, le mandataire règle ses propres cotisations sociales et peut choisir différents statuts juridiques, comme celui d’autoentrepreneur. Ce statut fiscal et social simplifié lui permet de ne pas facturer la TVA et de payer des cotisations au strict prorata de son chiffre d’affaires. Son chiffre d’affaires, en contrepartie, est plafonné à 32900€ par an au maximum en 2016.

Rappelons que le mandataire, enfin, ne peut remplacer entièrement un agent immobilier. Dans le cadre d’une transaction, il lui est interdit par exemple d’aller au-delà de la contre-signature de l’offre d’achat. Le compromis de vente, et éventuellement l’acte authentique nécessiteront l’intervention d’un agent habilité.

Le négociateur immobilier salarié

Le salariat est une forme de travail relativement peu répandue dans l’univers de l’immobilier, et tend même à se raréfier de plus en plus au profit de mandataires indépendants et franchisés. Il fait cependant l’objet d’un encadrement plus précis depuis l’avenant n°31 du 15 juin 2006 à la convention collective nationale (CCN) de l’immobilier. En substance, le négociateur salarié bénéficie d’un contrat de travail qui le lie à son employeur et instaure donc une subordination juridique. Sa rémunération doit obligatoirement comprendre un socle de base, auquel une commission fixe est rajoutée pour chaque transaction réalisée.

La convention collective établit une distinction entre le négociateur VRP et le négociateur non VRP. Le premier a pour principale fonction d’aller prospecter la clientèle et de « quadriller » le terrain pour repérer les biens en vente ou les éventuelles opportunités du moment. Le négociateur « non VRP » reçoit les clients en agence et fait procéder aux visites des biens, en vue d’une vente ou d’une location. L’un et l’autre représentent leur employeur à titre exclusif et constant.

Indépendance, sécurité, richesse des missions… Les multiples statuts existants permettent de concilier l’exercice d’une profession de l’immobilier avec de nombreuses préférences personnelles. Chaque option comporte en effet ses propres avantages et inconvénients.

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  1. Photo du profil de Michèle BETHUNE

      

    Bonjour

    Sur l’interdiction du statut de l’auto entrepreneur, je vous propose la lecture de la référence ci-après : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Agent-immobilier
    Belle journée

    1. Photo du profil de Mathieu Folin

        

      Bonjour
      il est impossible d’être agent immobilier auto-entrepreneur.
      Toutefois il est possible d’être agent commercial immobilier auto entrepreneur.

      Excellente journée

  2. Photo du profil de Gael ALLIX

      

    Bonjour,
    je suis sous contrat d’agent commercial…Pourriez-vous me confirmer qu’il m’est possible de collaborer avec plusieurs agences?
    Très cordialement

    1. Photo du profil de Mathieu Folin

        

      Bonjour
      Avez vous signé un contrat auprès de l’agence à laquelle vous êtes rattaché?

      Voici un 1er élément de réponse :
      « Il est autorisé à exercer une activité à titre personnel ou à représenter d’autres mandants (sauf clause d’exclusivité). Il lui est cependant interdit de représenter une entreprise concurrente ou d’exercer personnellement une activité concurrente sans l’accord du mandant. »

      dans le détail :
      « Par ailleurs, le mandat conclu entre l’agent immobilier et l’agent commercial peut être exclusif ou non exclusif, sachant qu’en règle générale, les mandats sont conclus à titre exclusif, compte tenu du secret des affaires. Alors même que le mandat serait conclu à titre non exclusif, la jurisprudence considère que l’agent commer¬cial qui exerce des activités concurrentes à son mandant, doit obtenir l’autorisation de son mandant avant d’accepter une autre représentation. »

      http://fr.jurispedia.org/index.php/Les_n%C3%A9gociateurs_de_l%E2%80%99agence_immobili%C3%A8re_(salari%C3%A9s_et_ind%C3%A9pendants)_(fr)

  3. Photo du profil de Christophe MICHEL

      

    Bonjour,
    concernant le statut fiscal de l’agent commercial, vous parlez d’auto-entrepreneur mais existe-t-il la possibilité d’être sous une forme sociétale de type EURL ou SASU ?

    1. Photo du profil de Mathieu Folin

        

      Bonjour et merci de votre commentaire,
      auto-entrepreneur est un statut à part entière, il peut cependant évoluer comme bon vous semble avec le temps.

  4.   

    Je plussoie à la remarque de Philippe GARCIA, et Il y a selon mon humble avis, une autre erreur dans cet article et qui concerne le régime de franchise de TVA.

    En effet, si un auto entrepreneur peut opter pour le régime de franchise de TVA (régime qu’il devra d’ailleurs confirmer chaque année) il semble cependant que les opérations immobilières soient une exception à cette règle de la franchise de TVA et donc ipso facto, chacun dans l’immobilier relève de la TVA !

    Mes sources ? Légifrance et le Code Général des Impôts…

    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/849-PGP.html
    la franchise de TVA ne s’applique pas aux « opérations immobilières »
    Cf article 257 sous ce lien : http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=9C6E616CD52AA294492EE741FF696880.tpdila23v_2?idArticle=LEGIARTI000031219412&cidTexte=LEGITEXT000006069577&categorieLien=id&dateTexte=20160101

    L’autre précision est le code APE pour les agents indépendants de l’Immobilier soit le code APE 6831 – Agent Immobilier soit le code APE 4619B – Agent Commercial.
    L’impact n’est pas neutre s’agissant de l’OPCA ou Agefice ou FIFPL….

    Bien cordialement

    1. Photo du profil de Mathieu Folin

        

      Bonjour et merci de votre commentaire.
      Il faut distinguer « agent immobilier » et « agent commercial en immobilier ».
      Pour le premier il n’est pas impossible de devenir autoentrepreneur, et pour le second, ce régime lui est totalement accessible.

      En effet, l’activité d’agent immobilier est tout simplement exclue du régime autoentrepreneur et il ne peut donc pas bénéficier du régime fiscal « micro » des auto-entreprises (dont la franchise de TVA)

      A l’inverse, le métier « d’agent commercial en immobilier » est une activité considéré comme une profession indépendante et peut donc bénéficier des avantages que présente le régime autoentrepreneur. Dans ce cas, l’autoentrepreneur n’effectue pas d’opération immobilière pour son compte propre mais pour son mandant (l’agence immobilière à laquelle il offre ses services). Il ne pourra donc pas rédiger des promesses, conseils/actes juridiques cependant il pourra signer des mandats de vente.

      Cordialement

  5. Photo du profil de Philippe GARCIA

      

    Bonjour,

    vous avez oublié un statut particulier mais qui existe depuis 1948; le statut e VRP Multicarte
    avantages:
    -pas d’avance sur commission
    -pas de fixe
    -existence d’un lien de subordination
    -administratif géré par l’agence (les bons agents co sont par définition de mauvais back office)
    -possibilité d’affectation d’un bureau, de carte de visite etc.
    -les mandats appartiennent à l’agence
    inconvénients
    -il doit trouver un autre employeur et le justifier annuellement

    1. Photo du profil de Mathieu Folin

        

      Tout à fait, le statut de VRP Multicarte existe. Mais il n’est pas dédié à l’immobilier, d’autres secteurs l’utilisent aussi.
      Le VRP multicartes (donc plusieurs agences) a une obligation de loyauté, il ne peut donc avoir des cartes d’agences concurrentes sans l’accord de ses employeurs. C’est évoqué succinctement dans l’article. :)

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