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Baromètre LPI-SeLoger : 2015 marquée par l’expansion du marché de l’ancien

Bilan 2015, observatoire LPI SeLoger
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Légère hausse des prix dans l’ancien en 2015

Durant le printemps 2015, la courbe des prix des logements anciens s’était inversée. Et dès novembre, le rythme annuel d’évolution des prix signés s’est stabilisé. L’année 2015 se termine ainsi sur une hausse des prix de 0.5 % (stabilité pour les appartements et + 1.3 % pour les maisons).

Bien sûr en décembre, et comme cela est habituel avec l’arrivée de l’hiver, les tensions sur les prix se sont allégées. Mais alors que durant les dernières années les prix reculaient à cette période, le retournement de conjoncture constaté sur le marché de l’ancien dès l’été 2014 impacte la dynamique des prix : les prix affichés ont encore progressé en décembre, avec + 0.3 % au cours des 3 derniers mois (- 0.1 % pour les appartements et + 1.1 % pour les maisons) et les prix signés se sont stabilisés (- 0.5 % pour les appartements et + 0.9 % pour les maisons).

Aussi en décembre, les prix signés se sont établis à 2.3 % au-dessus de leur niveau de décembre 2014 (1.1 % pour les appartements et 4.4 % pour les maisons).

Après 3 années de récession des prix des logements anciens, 2015 a été une année charnière. Sur un marché dont l’activité continuera à se redresser, les prix de l’ancien devraient s’accroître modérément en 2016.

Augmentation soutenue des prix du neuf en 2015

Dès le printemps, la reprise d’activité observée dans les secteurs des maisons individuelles et de la promotion immobilière s’est accompagnée d’un regain de pression sur les prix. Après 3 années de recul, les prix des logements neufs se sont ressaisis et leur hausse s’est accélérée durant l’été.

En dépit du ralentissement saisonnier habituel constaté durant l’automne, la hausse des prix s’est donc amplifiée tout au long de l’année 2015. Sur l’année, la progression est alors soutenue : + 2.0 % (+ 2.2 % sur les appartements et + 1.2 % sur les maisons).

En décembre, les prix du neuf se situaient ainsi à 3.5 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (3.9 % pour les appartements et 1.7 % pour les maisons).

Hausse des prix en 2015 dans 56 % des grandes villes

En dépit du ralentissement de la hausse durant l’automne, les prix des appartements anciens ont augmenté en 2015 dans 56 % des villes de plus de 100 000 habitants. Et dans 18 % des villes, les prix n’ont que légèrement diminué, se ressaisissant même souvent au cours des 3 derniers mois.

La progression des prix a été rapide en 2015 (3 % et plus), révélant une pression sensible de la demande, à Bordeaux, Orléans ou Strasbourg, par exemple. Elle est restée plus modérée (de 1 à 2 %) à Lyon, Montpellier ou Toulouse. L’évolution des prix a été en revanche plus faible (de l’ordre de 0.5 %) ou n’a laissé ressortir qu’un léger recul (de l’ordre de 0.5 %) à Aix en Provence, Lille ou Paris : lorsque les prix ont affiché une légère baisse, ils ont très souvent progressé durant l’automne alors qu’ils diminuent habituellement à cette période de l’année.

Mais dans quelques villes, comme à Marseille, Perpignan ou Toulon, le mouvement de diminution des prix s’est renforcé tout au long de 2015.

Prix signé au m² par ville

 

Progression des ventes de 9.5 % en 2015

En dépit du fléchissement habituel de l’activité constaté à l’approche de l’hiver, 2015 a été une année de reprise rapide des ventes de logements anciens.

La reprise qui s’était amorcée dès la fin de l’été 2014 s’est amplifiée durant l’année. La paralysie de la demande provoquée par les attentats du 13 novembre n’a donc été que de courte durée. Et l’activité a retrouvé tout son dynamisme dès décembre : d’ailleurs, les ventes se sont alors établies à 8.8 % au-dessus de leur niveau de décembre 2014.

En progression de 9.5 % sur l’année, les ventes ont largement bénéficié des conditions de crédit qui n’ont guère été altérées par les désordres des marchés financiers. En 2016, alors que les conditions de crédit ne devraient guère se dégrader, le marché de l’ancien va poursuivre son expansion.

Retour à la normale pour les marges

En 2015, les marges de négociation ont retrouvé leurs niveaux moyens habituels. Après la remontée qui avait accompagné le dérèglement du marché provoqué par certaines dispositions de la loi ALUR, le redémarrage du marché de l’ancien a permis de revenir vers la normale. Et en décembre, les marges étaient de 4.8 % en moyenne, France entière : 4.9 % pour les appartements et de 4.6 % pour les maisons. D’autant qu’avec l’arrivée de l’hiver et l’allègement des pressions de la demande, les propositions de prix des vendeurs collent plus près à la réalité des marchés : et cela devrait durer jusqu’au printemps prochain.

Dans certaines régions cependant les marges restent fortes, lorsque la pression de la demande est y moins forte : dans le Limousin, voire en Bourgogne et en Bretagne.

Hausse rapide des ventes en Province

En Province, les ventes de logements anciens ont progressé de 9.7 % 2015, à un rythme plus rapide qu’en Ile de France (+ 7.3 %).

En Ile de France, le niveau des ventes de logements anciens avait été impacté par les attentats de novembre : mais le marché s’est ressaisi depuis et les ventes ont fini l’année à 6.5 % au-dessus de leur niveau de décembre 2014. Alors qu’en Province la reprise des ventes s’est poursuivie : et fin 2015, l’activité était supérieure de 9.9 % à son niveau de décembre 2014.

Pourtant la panne de la primo accession pèse toujours sur l’activité en Province, les ventes n’ayant pas retrouvé leur niveau des années 2006-2007. Alors qu’en Ile de France, l’activité a dépassé son niveau de 2011 et rejoint progressivement celui des années qui ont précédé la grande dépression.

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