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Baromètre LPI-SeLoger Décembre 2015

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Stabilisation des prix de l’ancien sur un an

Comme chaque année, les prix des logements anciens reculent avec l’arrivée de l’hiver. Mais cette année, le repli est moins marqué qu’à l’habitude. Ainsi, en novembre, les prix affichés par les vendeurs n’ont cédé que 0.1 % sur 3 mois, contre – 1.9 % en novembre 2014. Les prix affichés des maisons ont en effet augmenté (+ 0.6 % contre – 2.7 % il y a un an), alors que ceux des appartements baissaient encore doucement (- 0.5 % contre -1.4 % il y a un an).

Le retournement de conjoncture constaté sur le marché de l’ancien dès l’été 2014 imprime désormais ses effets sur la dynamique des prix. L’inversion de la courbe des prix constatée au printemps dernier est donc confirmée. En novembre, les prix signés s’établissent à 1.5 % au-dessus de leur niveau de novembre 2014 (0.6 % pour les appartements et 3.0 % pour les maisons).

Et au-delà du ralentissement saisonnier habituel, le rythme annuel d’évolution des prix signés est maintenant à la stabilité (avec – 0.3 % pour les appartements et + 0.6 % pour les maisons). Après 3 années de récession des prix des logements anciens, la parenthèse semble refermée. Et l’année 2016 devrait renouer avec la hausse des prix, même si elle reste très modérée.

Accélération de la hausse des prix du neuf

Après les hausses rapides constatées au printemps et au début de l’été, les prix des logements neufs ont reculé en novembre, au même rythme qu’il y a un an : ils ont diminué de 0.2 % au cours des 3 derniers mois (- 0.3 % pour les appartements et – 0.4 % pour les maisons). Ils se situent néanmoins à 2.3 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (2.7 % pour les appartements et 1.2 % pour les maisons).

En dépit du ralentissement saisonnier habituel durant l’automne, la hausse des prix du neuf s’accélère, sur un an : + 1.6 % (+ 1.8 % sur les appartements et + 0.9 % sur les maisons). L’année 2015 met donc fin à plusieurs années de recul des prix des logements neufs.

Recul saisonnier des prix

La progression des prix poursuit son ralentissement, comme chaque année à l’approche de l’hiver. Au cours des 3 derniers mois, les prix signés ont donc reculé dans près de 63 % des villes de plus de 150 000 habitants : à Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes, Paris ou Toulouse, par exemple. Le recul est même rapide (plus de 3 %) à Lyon, Marseille ou Toulouse. La hausse se poursuit néanmoins, et parfois de façon assez vive (plus de 2 %), dans quelques villes : telles Lille, Montpellier ou Strasbourg, par exemple.

Ailleurs en Province, l’évolution des prix mesurée sur 12 mois reste modérée, tant à la hausse qu’à la baisse, dans la plupart des villes. Dans quelques villes, comme à Amiens ou à Besançon par exemple, la hausse des prix est néanmoins un peu plus rapide (un peu moins de 2 %), après une longue période d’hésitations. La tendance reste en revanche à la baisse à Brest ou à Perpignan, alors que le marché trébuche à Angers et à Metz.

Un mois de novembre affecté par les attentats

Chaque année, l’activité fléchit à l’approche de l’hiver. Mais cette année, le ralentissement est plus marqué qu’à l’habitude. D’abord parce que les derniers mois de 2014 avaient déjà renoué avec la reprise : le rythme des hausses en est donc d’autant atténué. Ensuite parce que les effets d’annonce autour du PTZ à l’ancien ont pu conduire des candidats à la primo accession à différer la réalisation de leurs projets jusqu’en 2016. Enfin parce que les attentats du 13 novembre ont paralysé une partie de la demande durant plusieurs semaines.

Après avoir progressé très rapidement jusqu’à l’automne, le rythme de la reprise a donc sensiblement fléchi en novembre : les ventes se sont néanmoins établies à 2.8 % au-dessus de leur niveau de novembre 2014.

Pour autant, la progression de l’activité est maintenant de 8.0 % sur un an.

Stabilité des marges en novembre

En moyenne France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.9 % en novembre. Elle est de 4.8 % pour les appartements et de 4.9 % pour les maisons.

Les marges n’ont donc guère évolué en novembre. Dans les régions où les déséquilibres de marché perdurent, les marges restent fortes (Bretagne et Limousin, par exemple). Elles se maintiennent en revanche à bas niveau en Auvergne et en Midi-Pyrénées, comme d’ailleurs en Alsace, en Ile de France, en Lorraine et en Rhône-Alpes. Sur certains de ces marchés la pression de la demande reste pourtant forte. Mais partout les tensions sur les prix s’allègent avec l’arrivée de l’hiver, n’incitant guère à la surenchère : et cela devrait durer jusqu’au printemps prochain.

Poursuite de la progression des ventes en Province

En Ile de France, le niveau des ventes de logements anciens a été fortement impacté par les attentats de novembre. De l’ordre de 12 à 13 % des ventes ont ainsi été reportées ou abandonnées.

La reprise des ventes s’est en revanche poursuivie en Province, même si le ralentissement saisonnier du marché en a atténué l’expression. Ainsi, en Province, l’activité est maintenant supérieure de 4.0 % à son niveau de novembre 2014 : alors qu’en Ile de France, elles sont légèrement inférieures à leur niveau d’il y a un an (- 0.1 %).

Ainsi, même si en Province, les ventes sont toujours en retrait de 20 % par rapport au niveau de 2011 (la panne de la primo accession), elles augmentent de 9.1 % sur un an. En Ile de France, l’activité progresse encore de 5.4 % sur un an, en dépit du récent repli des ventes.

En bref :

En Bref

Téléchargez l’intégralité de l’analyse de Michel Mouillart et du baromètre LPI-SeLoger de Novembre en cliquant ici.

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