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BAROMETRE LPI-SELOGER MARS : les tendances des marchés immobiliers à fin février 2018

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Maintien des tensions sur les prix de l’ancien

Après plusieurs mois d’allègement des tensions sur les prix des logements anciens, le rythme de la hausse s’est stabilisé en février. Dans l’ensemble, l’augmentation des prix signés était comme en janvier de 4.3 % sur un an, après avoir culminé à 4.6 % en septembre 2017. Et la hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 %) que pour les maisons (+ 3.3 %).

Il en est de même de l’évolution des prix constatée au cours des 3 derniers mois. Les prix des appartements progressent toujours de 0.7 %, bien qu’à un rythme moins rapide qu’il y a un an (+ 1.0 % en 2017 à la même époque). Et pour l’ensemble du marché, la progression est encore de 0.4 %, comme en janvier (contre + 0.9 % il y a un an à la même époque). En revanche, pour le 7ème mois consécutif, les prix des maisons ont reculé de 0.1 % en février, alors qu’ils progressaient au rythme de l’ensemble du marché il y a un an.

Ainsi, alors que sur le marché des maisons les prix reculent face à une demande dont la pression s’est de nouveau atténuée depuis le début de 2018, sur celui des appartements (comme pour l’ensemble du marché) l’affaiblissement de la demande permet encore de contenir la hausse des prix.

 

Ralentissement du rythme d’évolution des prix du neuf

Après s’être stabilisé au 2nd semestre 2017, le rythme de progression des prix des logements neufs ralentit lentement depuis le début de 2018. Et en février 2018, les prix ont augmenté de 3.2 % au cours des 12 derniers mois. Ce sont les prix des maisons qui ralentissent le plus rapidement, avec une progression de 5.0 % sur un an, contre plus de 5.4 % en moyenne durant l’automne dernier. Alors que sur le marché des appartements, l’atterrissage est beaucoup plus incertain, avec en février + 2.8 % sur un an. La forte contraction du marché de la maison individuelle (dégradation du PTZ sur de nombreux territoires, suppression des aides personnelles à l’accession) tranche avec une bonne tenue du marché des appartements et permet d’expliquer la différence de dynamique des prix.

 

Des écarts de prix croissants entre les villes

Sur un marché dont la demande s’est pourtant affaiblie depuis l’été 2017, les prix des appartements anciens augmentent toujours à un rythme soutenu et qui ne paraît pas s’atténuer au fil des mois dans un tiers des villes de plus de 100 000 habitants. Ainsi à Bordeaux où l’augmentation des prix des appartements anciens avait été très vive en 2017, la hausse se poursuit au rythme de 13.6 % sur un an en février. L’accélération se constate aussi sur Lille avec des prix qui s’élèvent de 9.8 %. Et l’augmentation est de 8.4 % sur Lyon. Alors qu’à Paris où la hausse est maintenant de 8.0 % sur un an, les prix y dépassent les 10 000 €/m² dans 7 arrondissements et s’en rapprochent dans 3 autres !

Mais face à une demande déprimée, les prix reculent encore (et parfois très rapidement) à Besançon, Clermont-Ferrand, Le Havre, Limoges, Mulhouse et Perpignan. Alors qu’ils stagnent maintenant sur Tours.

Ailleurs le rythme de progression des prix ralentit toujours : et quelque fois nettement, comme à Strasbourg où la hausse qui était encore de plus de 7 % durant l’été 2017 n’est plus que de 1.9 %.

 

Remontée des marges

En février, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.2 %, en moyenne : 3.5 % pour les appartements et 5.2 % pour les maisons.

En dépit du rattrapage de la demande observé en février, après un début d’année très médiocre durant lequel la demande avait dévissé, le marché reste endormi, comme habituellement durant les mois d’hiver. Le niveau des marges progresse donc en février, confirmant la remontée qui s’était amorcée durant l’été 2017, pour s’accélérer pendant l’automne. Le pouvoir de négociation des acheteurs reste en effet intact sur un marché qui n’est plus aussi vaillant qu’il y a un an, alors que l’allègement des tensions sur les prix signés se confirme. D’autant que les tensions sur les prix affichés sont réapparues comme chaque année en février, lorsque les ambitions des vendeurs n’ont pas encore eu à se confronter à la réalité du marché.

 

Un marché de l’ancien en panne

L’année 2018 n’a pas bien commencé, avec une demande de logements anciens qui a décroché. Alors que le marché de l’ancien perdait de la vigueur depuis l’été 2017, la remise en cause des soutiens publics (PTZ et aides personnelles à l’accession) a pesé sur l’activité, notamment sur les territoires ruraux et intermédiaires et pour les ménages modestes. Après un très mauvais début d’année, la demande s’est pourtant ressaisie en février. Mais le rebond de l’activité n’est pas suffisant pour inverser les tendances récessives du marché : il ne fait que les atténuer. Et en niveau annuel glissant, le nombre de compromis signés est en recul de 2.4 % sur un an.

Il est vrai qu’en dépit de conditions de crédit qui restent excellentes, la demande de crédits immobiliers qui financent les 7/8ème des achats de logements anciens est toujours en recul, comme l’enquête de la Banque de France l’a récemment rappelé.

 

Le contraste entre les régions

Peu de régions peuvent toujours compter sur un marché de l’ancien en expansion. En Alsace, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes, les ventes progressent encore, mais à un rythme plus lent qu’auparavant (de l’ordre de 7 à 8 % sur un an). Alors que dans les régions où la demande avait très tôt décroché en 2017, le marché se stabilise maintenant. Ainsi, après avoir descendu une marche parfois assez haute, les ventes ne reculent plus (depuis l’automne dernier, bien souvent) en Franche Comté, en Lorraine et en Picardie.

En revanche, l’activité recule toujours rapidement (à un rythme proche de 10 % par an) en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en Haute Normandie et dans le Limousin. Alors que presque partout ailleurs, le marché s’enfonce progressivement sous le double effet de la perte de solvabilité de la demande en réponse à la hausse des prix et de la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété.

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