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Comment gérer au mieux une copropriété en difficulté ?

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En 2015, le ministère du Logement recensait 100 000 copropriétés en difficulté, soit 16 % du parc national. Parce qu’il est toujours complexe de redresser les comptes d’une copropriété, il est important d’agir dès l’apparition des premiers symptômes. Quelques pistes pour gérer au mieux une copropriété en difficulté.

Une situation empire rapidement

La trésorerie de la copropriété est abondée par l’ensemble des copropriétaires. Néanmoins, face à de fréquents impayés de loyers et de charges de la part de leurs locataires ou face à leurs propres difficultés financières, il arrive que certains de ces derniers ne puissent s’acquitter de leur quote-part. Une situation provoquant vite un dérapage des comptes de la copropriété ! Travaux impayés et entretien reporté sont les premières conséquences concrètes d’une situation risquant d’empirer rapidement.

Les cas prévus par la loi ALUR

Jean-François Buet, président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) estime qu’il suffit que trois ou quatre propriétaires accumulent des retards de paiement sur trois trimestres de charges pour que la situation devienne critique pour eux et pour la copropriété. Seule une gestion vigilante du conseil syndical peut prévenir une situation nécessitant un redressement. Un œil constant sur le taux d’impayés évite bien des déboires. Si malgré cela les nuages noirs s’amoncellent, le législateur a prévu différentes procédures visant à offrir un cadre propice au redressement. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite « loi ALUR ») a prévu trois possibilités en cas de problèmes au sein d’une copropriété :

  • une procédure d’alerte pour les copropriétés fragiles ;
  • une procédure applicable aux copropriétés en difficulté ;
  • une procédure en cas d’état de carence.

Les signes qui ne trompent pas

Au-delà du problème source, c’est-à-dire du non-recouvrement des charges dues, certains signes doivent vous alerter. L’augmentation soudaine des charges, le paiement en retard des factures, la dégradation de l’entretien courant doivent vous inciter à regarder de près la gestion syndicale. Un audit bien mené peut permettre de prendre des mesures de bon sens à un moment où il est encore simple de redresser la barre. Le niveau d’implication des copropriétaires dans cette gestion est aussi important. Des assemblées générales boudées marquent un désintéressement dangereux. Lorsque de tels signes existent, il appartient au conseil syndical d’exiger du syndic des éclaircissements rapides voire de convoquer une assemblée générale extraordinaire.

Le DTG, un outil de bonne gestion

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré le diagnostic technique global (DTG) qui doit informer les copropriétaires sur la situation générale de leur immeuble. Il permet notamment de prévoir, si besoin, une planification pluriannuelle des travaux.

Nommer un mandataire ad hoc

Lorsqu’une copropriété est judiciairement déclarée en difficulté, le juge peut placer cette dernière sous administration provisoire. Concrètement, lorsque le pourcentage d’impayés a dépassé les 15 % (200 lots et plus) et 25 % (moins de 200 lots), le juge peut désigner un mandataire inscrit sur la liste des mandataires judiciaires ou une personne physique ou morale expérimentée et particulièrement qualifiée pour redresser la situation. Il peut s’agir d’un « syndic de redressement », c’est-à-dire spécialisé dans la gestion des copropriétés en difficultés.

Redresser une copropriété en difficulté demande du temps et de gros efforts. Pour ne pas en arriver là, il est important de réagir dès les premiers signes d’une mauvaise gestion. Tous les experts vous le diront : l’implication de tous et le dialogue constituent les deux piliers d’une gestion syndicale.

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