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Fiche conseil : le démembrement de propriété

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Le démembrement de propriété permet à vos clients de transmettre leur patrimoine dans de bonnes conditions en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Cet article détaille quelques points à conseiller à de futurs clients et prospects pour faciliter la transmission voire la sauvegarde de biens familiaux sans pour autant complexifier la vente ou la location du bien.

Un droit de propriété scindé en deux

Le principe du démembrement de propriété, à la fois simple et puissant, reste largement méconnu de nombreuses personnes qui pourraient pourtant en bénéficier. Il consiste, pour le propriétaire actuel d’un bien immobilier, à en céder la « nue-propriété » à son ou ses héritiers, en ne conservant que l’usufruit du logement. De cette manière, le nu-propriétaire acquiert dès maintenant la propriété formelle du bien tandis que le donateur et usufruitier, lui, conserve jusqu’à sa mort le droit de se servir librement du bien. Il a alors le choix entre l’habiter, ou le louer en percevant les revenus de cette location.

En bref, un excellent compromis pour une personne âgée qui n’aspire qu’à vivre en paix chez elle jusqu’à la fin de ses jours, mais qui souhaite cependant aménager avec intelligence sa future succession.

Plus le donateur est jeune, plus la fiscalité est basse

L’acte de démembrement fait l’objet d’une taxation adoucie par rapport à une succession classique, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Le taux appliqué sera d’autant plus avantageux que le donateur est jeune. Le bien sera ainsi taxé sur la base d’une assiette de :

  • 80 % si le donateur est âgé entre 81 et 91 ans,
  • 70 % pour un donateur de moins de 81 ans,
  • 60 % pour un donateur de moins de 71 ans,
  • 50 % pour un donateur de moins de 61 ans.

Dans tous les cas, la mort de l’usufruitier entraîne logiquement une propriété pleine et entière pour l’ancien nu-propriétaire, et ne fait l’objet d’aucune taxation supplémentaire.

Idéal pour un bien locatif

Le démembrement est davantage recommandé pour un bien locatif que pour une résidence principale. Mieux vaut l’accompagner d’une convention, signée devant le notaire, pour répartir les charges liées au bien (entretien courant et taxe d’habitation pour l’usufruitier, travaux lourds et taxe foncière pour le nu-propriétaire, etc…).

En somme, une solution à garder en tête pour permettre à de futurs clients de sauvegarder un bien ou de le gérer à plusieurs héritiers.

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