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L’encadrement des loyers à Paris : vers une extension à l’échelle nationale ?

Encadrement des loyers à Lillle
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Par principe les prix du marché locatif sont libres, mais en matière d’habitation, les bailleurs ne peuvent pas toujours fixer le loyer qu’ils souhaitent. Les loyers à la relocation et lors du renouvellement du bail sont « bloqués » dans les communes situées en zones tendues et très tendues. Il existe aussi l’encadrement des loyers, visé par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique aujourd’hui à Paris. Le gouvernement entend l’étendre à la région parisienne mais aussi à d’autres agglomérations telles que Lille ou Grenoble.

L’encadrement des loyers : la tendance est à l’extension géographique.

La ministre du logement et de l’habitat durable a signé le 26 juin 2016 un arrêté qui étend l’agrément de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) à la région parisienne. C’est la première étape à l’extension de l’encadrement des loyers à la région parisienne et à d’autres agglomérations. En effet, avant la mise en place de l’encadrement des loyers, il est nécessaire de collecter des informations sur les niveaux de loyers. C’est le rôle des observatoires des loyers.
Dans un communiqué de presse du 30 juin 2016, la ministre a annoncé que Lille et Grenoble pourraient être les deux prochaines communes, hors région parisienne, concernées par le dispositif, d’ici fin 2016. Vous pourriez donc, être concerné, tôt ou tard, par ce mécanisme d’encadrement des loyers. Cependant, il n’y a pas de texte officiel qui vise directement les deux communes en question.

L’encadrement des loyers : qu’est ce que c’est ?

Qui est réellement concerné aujourd’hui ?

L’application de ce mécanisme d’encadrement des loyers est conditionnée à la prise d’un arrêté préfectoral dans les communes concernées. Paris est la seule commune à avoir pris un tel arrêté. Le but étant de lutter contre le coût parfois exorbitant de certains loyers parisiens.

Comment ça marche ?

Un arrêté préfectoral pris par la préfecture de Paris en date du 25 juillet 2015 détermine un loyer de référence en fonction du lieu de situation de l’immeuble, de son année de construction, du caractère meublé ou non meublé, du nombre de pièces… Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence pondéré de 20%. Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence diminué de 30%.
Le loyer prévu au bail doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré.
Soyez vigilant à cela. En effet, la loi prévoit, que lors du renouvellement du bail, le bailleur dispose d’une action en réévaluation du loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré et le locataire d’une action en diminution du loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré (sous réserve de l’application d’un complément de loyer).
Si vous orientez votre client bailleur vers un prix, en dépit du dispositif d’encadrement des loyers, ou si vous ne l’avez pas alerté sur le caractère trop élevé du loyer, il s’expose donc à une action en diminution du loyer, et vous seriez susceptible d’engager votre responsabilité.

Attention : A Paris et en zone tendue, les loyers à la relocation ou lors du renouvellement d’un bail sont soumis à un autre dispositif contraignant : le blocage des loyers établi par un décret de 2012, renouvelé chaque année. Le loyer facturé au nouveau locataire ne peut excéder celui facturé à l’ancien locataire, sauf si le bailleur justifie avoir réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, ou s’il justifie que le loyer est manifestement sous évalué. Dans ces deux derniers cas, la réévaluation du loyer est limitée par des conditions légalement définies. Soyez vigilant lorsque vous déterminez le loyer à inscrire dans le bail : Paris est concernée par les deux dispositifs d’encadrement et de blocage des loyers.

Et le complément de loyer dans tout ça ?

Le complément de loyer ne peut être appliqué que si deux conditions sont remplies :

  • lorsque le loyer de base (facturé au locataire) correspond au loyer de référence majoré
  • lorsque le logement justifie de caractéristiques de localisation ou de confort en comparaison avec des logements de même catégorie dans le même secteur géographique.

Ces critères ne sont pas légalement énumérés et leur considération reste soumise à l’appréciation souveraine des juges. Le montant du complément de loyer n’est pas non plus défini par la loi. Il est donc en principe libre.
Mais, sachez-le, le locataire dispose d’un recours et a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois suivant la conclusion du bail pour faire diminuer ou annuler le complément de loyer. C’est au bailleur de prouver l’existence de caractéristiques de confort justifiant ledit complément de loyer. En cas de conciliation, le loyer appliqué est celui fixé par la commission. A défaut, le locataire pourra dans un délai de trois mois suivant la réception de l’avis de la commission, saisir le tribunal d’instance en annulation ou diminution du complément de loyer.

Attention : Il apparait difficile de prendre en compte dans la détermination du complément de loyer des critères déjà considérés dans l’arrêté préfectoral de Paris pour la fixation du loyer de référence (meublé ou non, nombre de pièces…) En tout état de cause, il est interdit de prendre en compte des sommes déjà comptabilisées dans les provisions pour charges (présence d’un ascenseur, d’un gardien dans l’immeuble…).

Références juridiques :

Article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Arrêté du 29 juin 2016 délivrant l’agrément d’observatoire local des loyers à l’association, Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne pour l’extension de son périmètre géographique d’observation,
Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts.

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