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Les 3 questions à se poser avant d’investir dans un programme immobilier

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Pour un promoteur, construire une résidence immobilière représente une opération longue et complexe sur les plans technique, administratif et commercial. Comment s’assurer du succès d’un programme immobilier ?

1. Construction d’un programme immobilier : quel budget prévoir ?

Avant de se lancer dans la réalisation d’un programme immobilier, le promoteur doit s’assurer de la viabilité de son projet. Il doit donc impérativement se pencher sur ses recettes et dépenses prévisibles. En effet, ce n’est que si les recettes sont supérieures aux dépenses et qu’une marge suffisante se dégage, que le promoteur pourra lancer son opération immobilière. Cette étape revêt également une importance vis-à-vis des banques puisque celles-ci analyseront la viabilité du projet avant d’accepter de le financer. Pour estimer ses recettes, le promoteur doit s’appuyer sur les références de transactions pour des biens comparables, ainsi que sur une analyse de l’offre et de la demande prévisible d’ici la date de livraison du bien. Du côté des dépenses, le promoteur doit regrouper les charges foncières, le coût du bâtiment et les frais annexes. De plus, il ne doit pas négliger les coûts relatifs à l’éventuelle démolition des bâtiment existants et à la viabilisation du terrain.

Bon à savoir

Pour estimer le coût de construction, le promoteur peut demander des devis à plusieurs entreprises : ils doivent comprendre le coût des matériaux et de la main d’œuvre.

2. Quels éléments prendre en compte pour choisir le site ?

Pour bien choisir le terrain où sera réalisé son programme immobilier, le promoteur doit prendre en compte son environnement. Ainsi, la présence de transports, espaces verts, services, commerces, écoles… est un véritable plus pour la commercialisation. En effet, les acquéreurs misent avant tout sur les bons emplacements, que ce soit pour leur vie quotidienne ou pour la valorisation du logement. Il faut également veiller à ce que l’emplacement présente le moins de nuisances possible (couloir aérien, ligne de chemin de fer, etc.). La région sera aussi un facteur essentiel pour la réussite commerciale du programme. Dans les zones tendues (Grand Paris, Grand Lyon, Marseille, etc.) les promoteurs ne doivent pas hésiter à se lancer dans une opération : les logements se vendront rapidement en raison d’une forte demande. En revanche, dans les régions où la demande est plus faible, les promoteurs doivent se montrer plus prudents. Il est donc essentiel de se renseigner sur le dynamisme économique et démographique de la ville où le programme immobilier sera construit.

3. Comment bien définir son projet ?

Une fois le terrain trouvé, une étude de marché doit être réalisée afin de déterminer les besoins précis de la zone. Cela permettra notamment de trouver le bon équilibre économique. Ainsi, le prix de vente et la typologie (studios, F2, etc.) des appartements doivent être en corrélation avec le quartier (moyenne d’âge des habitants, nombre de personnes par foyer, revenu moyen…). L’étude de marché et les orientations prises par le promoteur doivent avoir été bonnes pour que les appartements se vendent facilement. Par ailleurs, le promoteur doit avoir recours à un architecte et des bureaux d’études pour concevoir l’architecture de la résidence et valider les aspects techniques du projet. De plus, pour obtenir le permis de construire nécessaire à la réalisation du programme et savoir quelles sont les constructions autorisées dans la commune, le promoteur devra mener une analyse sur le plan urbanistique : Plan Local d’Urbanisme (PLU) et Plan de Prévention des Risques Naturels.

Commercialisation : attention à la concurrence !

Si le projet immobilier est bien placé mais que de nombreux programmes concurrents sont situés dans la même zone (offre surabondante), cela peut poser un problème pour la commercialisation.

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