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Les 5 étapes clés pour la bonne réalisation d’un compromis

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Vous rédigez un compromis de vente, veillez à bien détenir un mandat valable avant toute négociation. Le mandat doit comporter les mentions obligatoires légalement prévues. A défaut, il peut être annulé et vous perdez votre droit à commission.
Votre mandat est valable et vous avez trouvé un acquéreur : vous pouvez procéder à la rédaction du compromis en prenant garde à son bon établissement.

I) Les préalables au compromis

Avant tout, pensez à vérifier l’identité et la solvabilité des parties, ainsi que l’état d’occupation du bien, sa destination et sa propriété. Attention aux cas d’indivision et succession notamment. Le dossier de diagnostic technique étant obligatoirement annexé au compromis, demandez-le au vendeur avant la rédaction de l’acte. Vérifiez que tous les diagnostics soient bien en cours de validité.
Vous ferez figurer dans le compromis les mêmes mentions obligatoires que sur le mandat, comme l’adresse de l’agence, l’activité exercée, le numéro de RCS, le numéro de la carte professionnelle etc.…

II) Les conditions suspensives

Une condition suspensive est une clause qui prévoit que la vente ne sera effective que si un évènement se réalise, dans un certain délai. Attention, la réalisation de l’évènement doit être indépendante de la volonté des parties. A défaut, la clause serait potestative donc non valable.
Les conditions suspensives peuvent porter l’obtention d’autorisations d’urbanisme (permis de construire par exemple), sur le financement du bien (obtention d’un prêt ou vente de son propre bien par l’acquéreur) ou sur la préemption d’un locataire ou d’une commune. Sachez qu’en matière de préemption communale, la commission vous est due.
Attention, la condition suspensive liée à l’état hypothécaire du bien est indispensable. Elle conditionne la réalisation de la vente au fait que le bien soit vierge de toute inscription hypothécaire.

III) Le séquestre

Si vous rédigez le compromis, vous pouvez être séquestre, sauf en cas de déclaration de non détention de fonds. Le versement de cette somme doit se faire sur un compte spécifique et apparaitre dans le registre répertoire. Aucun versement ne peut intervenir avant la conclusion du compromis de vente (par exemple au moment de l’offre), à peine de nullité de l’acte. Vous devez encaisser immédiatement le chèque séquestre et délivrer un reçu à vos clients.
Ne restituez le séquestre qu’avec un accord écrit du vendeur. A défaut, il conviendra d’attendre une autorisation de justice.
Si l’acquéreur se rétracte dans les formes et délais prévus par la loi, vous devez lui restituer le séquestre dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation. Si une condition suspensive de prêt n’est pas réalisée, le délai est de 15 jours.

IV) La rétractation de l’acquéreur

Lors de la vente d’un bien à usage d’habitation, l’acquéreur « non professionnel » bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Vous pouvez également remettre le compromis en mains propres, dans le respect des dispositions des articles L271-1 et L271-2 du code de la construction et de l’habitation.
L’acquéreur peut se rétracter dans les mêmes formes que la notification du délai. Il doit manifester sa volonté de se rétracter dans le délai de 10 jours. Si vous recevez un courrier le 12e jour mais qu’il a été expédié le 10e jour, la rétractation est effective. Attention, si le délai expire un samedi, dimanche ou jour férié, il est prorogé jusqu’au prochain jour ouvrable suivant.

V) Les suites du compromis

Lorsque les conditions suspensives sont levées conformément au compromis, l’acte authentique pourra être signé chez le notaire. Ce dernier va vérifier la conformité du compromis avec le mandat, notamment concernant la rémunération et la partie en ayant la charge. En présence de clauses contradictoires dans les deux actes, vous perdez tout droit à rémunération.
Une fois l’acte authentique signé, vous pourrez percevoir sans délai votre rémunération.
Si une des parties y fait échec par un comportement fautif, il convient d’appliquer la clause pénale du compromis. Là encore votre rôle de rédacteur est crucial, pensez à protéger vos clients, vendeurs comme acquéreurs. La clause pénale prévoit l’indemnisation de la partie non fautive, et généralement le versement d’une indemnité pour l’agent immobilier. Sans accord amiable entre les parties pour mettre fin au compromis et en régler les conséquences pécuniaires, c’est le juge qui tranchera.

Références juridiques :
Articles 6 et 16 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Articles 55, 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Articles L271-1, L271-2 et L271-4 du code de la construction et de l’habitation
Articles 1152, 1589-1 et 1960 du code civil.

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