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Trucs et Astuces : parties communes ou parties privatives ?

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Pas toujours facile d’expliquer aux candidats à l’acquisition d’un bien situé dans une copropriété le distinguo entre certaines parties communes et privatives. 

Bien éplucher en amont le règlement de copropriété pour leur expliquer leurs droits et leurs obligations peut se révéler fort utile pour éviter les mauvaises surprises et les déceptions.

Partie communes ou privatives ?

Même s’ils n’en connaissent pas les subtilités, la plupart des clients savent qu’un lot de copropriété comporte une partie privative et une fraction de partie commune.

La loi précise que les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et qui constituent sa propriété propre sont des parties privatives, ainsi que, de manière générale les parties de la copropriété qui sont affectées à l’usage de tous, sont communes.

Des exceptions définies par le règlement de copropriété…

Si certaines parties sont réputées communes par la loi, la liste n’en est pas limitative. En effet, les dispositions concernant la répartition partie commune / partie privative ne sont pas d’ordre public, ainsi le règlement de copropriété peut les répartir différemment. C’est pourquoi il est nécessaire de toujours s’y référer en premier lieu.

D’autant qu’il existe certaines dispositions permettant l’usage privatif de parties communes que l’on appelle « droit de jouissance exclusive ». Cela concerne notamment les espaces tels que les balcons, jardins, terrasses, cours, combles et couloirs qui peuvent être attribués nominativement à un copropriétaire ou rattachés à un lot (pouvant concerner plusieurs copropriétaires).

… ou par le juge

Lorsque le règlement de copropriété est silencieux sur ce point, ou que sa rédaction est ambigüe, il revient au juge de trancher les litiges et de déterminer le caractère commun ou privatif de la partie en question, et ce, en se fondant notamment sur le critère de l’usage.

Avant vos visites, exigez toujours le règlement de copropriété auprès de vos vendeurs afin de renseigner au mieux vos potentiels acquéreurs !

Pour en savoir plus :

Articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965

Arrêt de la Cour de Cassation du 30 mars 2010 n°09-14.229

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