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Promoteurs immobiliers : leurs rôles et leurs devoirs

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Par excellence acteur polyvalent du marché immobilier, le promoteur cumule entre autres les fonctions de commercial, de technicien et de juriste. Revenons sur le rôle et les multiples obligations du promoteur immobilier, un métier pas tout à fait comme les autres !

Retour aux fondamentaux : quel est le rôle du promoteur ?

Que ce soit dans le domaine de l’immobilier résidentiel, dans celui des surfaces commerciales ou encore celui des immeubles de bureau, le promoteur a toujours la même ligne de conduite : acheter pour construire. À la frontière entre l’univers de la transaction immobilière pure et celui du BTP, ce professionnel a pour objectif d’investir dans un bien ou un terrain pour piloter de A à Z un projet de construction ou de reconstruction. Il tire ensuite une plus-value de son opération en procédant à une vente en bloc ou à l’unité (par lot). Cette polyvalence implique de multiples obligations pour le promoteur immobilier.

En pratique, le promoteur immobilier est un intermédiaire incontournable du marché, qui cumule trois rôles fondamentaux :

• Un rôle de conception. Il déniche les opportunités foncières ou les vieux immeubles, conçoit un projet novateur et lance des études de faisabilité.
• Un rôle de pilotage. Pendant toute la phase de construction, les promoteurs immobiliers exercent les attributions d’un maître d’ouvrage et exercent un pouvoir de contrôle sur le bon déroulement du chantier.
• Un rôle de commercialisation. Le promoteur, comme son nom l’indique, assure la publicité de son projet et cherche à obtenir la signature d’un maximum de contrats de réservation auprès d’acquéreurs intéressés.

La définition juridique du promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est défini à l’article L1831-1 du Code civil comme un professionnel proposant à ses clients un mandat d’intérêt commun relatif à la maîtrise d’ouvrage pour la construction d’un ou plusieurs édifices, contre rémunération convenue.

Quelles sont les obligations du promoteur immobilier ?

Une obligation de vérité dès la signature du contrat de réservation

Parmi les obligations du promoteur immobilier, le devoir de vérité et de transparence s’impose dès la rédaction du contrat de réservation. Ce dernier est particulièrement encadré et doit contenir un certain nombre de renseignements obligatoires, dont l’emplacement exact du futur immeuble, la surface habitable et les diverses prestations proposées par le logement.
Le promoteur est également tenu d’accepter la rétractation du signataire si celle-ci intervient dans les délais légaux, soit dix jours désormais – pour rappel, le délai court dès le lendemain de la signature si le contrat est remis en main propre, ou le lendemain de la notification de la lettre recommandée.

Une obligation de résultat concernant le bien livré

Même lorsque le promoteur ne participe pas matériellement à la construction du bâtiment et délègue la maîtrise d’ouvrage, la Cour de cassation estime qu’il est tenu à la même obligation de résultat que le constructeur, ce qui signifie qu’il doit livrer « un ouvrage exempt de vices » (Civ. 3e, 8 nov. 2005, n° 04-18.305). Cela signifie très concrètement que l’acquéreur du bien est en droit de se retourner contre le promoteur pour faire jouer la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou bien sûr la garantie décennale qui est censée prévenir toute malfaçon sérieuse du bâti pendant les dix années qui suivent la livraison du chantier.

Une obligation de conformité administrative

Les promoteurs immobiliers évoluent dans un secteur lourdement réglementé et doivent donc faire preuve d’une réelle expertise sur le plan administratif, au risque dans le cas contraire d’engager leur responsabilité. Les obligations du promoteur immobilier incluent donc le suivi de l’ensemble des formalités liées aux études de faisabilité technique et à la délivrance du permis de construire.

Le cas des travailleurs détachés

Depuis le 1er juillet 2017, les promoteurs ont par ailleurs l’obligation de vérifier qu’aucun travailleur détaché n’exerce une activité sur leurs chantiers dans des conditions illégales et non conformes au Code du travail.

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La pluralité des rôles exercés par le promoteur immobilier implique nécessairement que sa responsabilité civile, pénale et contractuelle est très exposée. Les professionnels du secteur ne doivent donc pas négliger la question de leur assurance professionnelle.

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