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Vendre à une SCI, quelles précautions à prendre ?

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Vous êtes titulaire d’un mandat de vente et une SCI souhaite acheter le bien. Soyez vigilent quant aux principes de protection de l’acquéreur non professionnel (délai de rétractation ou condition suspensive d’obtention de prêt notamment). Une SCI est en effet une personne morale, mais peut parfaitement être considérée comme un acquéreur non professionnel et bénéficier du régime de protection prévu par la loi. Pensez à vérifier les statuts de la société afin de déterminer si l’acquisition à un lien avec son objet social.

Les vérifications en amont.

De la même manière que pour un client particulier, la loi vous impose d’effectuer un certain nombre de vérification quant à l’identité et à la solvabilité de ce potentiel acquéreur.
Il vous est donc indispensable de demander au représentant de la SCI de vous fournir :

  • Un extrait K bis à jour, de moins de trois mois,
  • Les statuts de la société,
  • Tout document qu’il vous semble utile de demander pour vérifier la solvabilité de la SCI (une attestation de la banque par exemple).

Le gérant de la SCI devra également vous justifier de sa qualité de gérant et son pouvoir de vendre ou acheter pour le compte de la SCI (notamment par le biais des statuts, d’un extrait d’immatriculation et une décision d’assemblée générale idéalement).

Attention, pour être dotée de la personnalité juridique et avoir le pouvoir d’accomplir un acte juridique, la SCI doit être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés. A défaut, elle n’existe pas juridiquement, et n’a pas la capacité juridique. Si le potentiel acquéreur est une SCI en cours de formation, sachez que les associés fondateurs ont le pouvoir d’agir pour le compte de la société. Si c’est une personne physique (un associé fondateur) qui, dans ce cas, achète le bien pour le compte de la SCI, l’acte de vente devra le mentionner. Une fois la société immatriculée, elle devra procéder à la reprise des actes passés pour son compte.

Une SCI bénéficie-t-elle d’un délai de rétractation ?

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation précise que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Le texte vise un « acquéreur non professionnel ». La Cour de cassation définit l’acquéreur non professionnel comme une personne concluant un contrat extérieur à son activité.

Une SCI est elle un acquéreur professionnel ou non ?
Les juges se sont prononcés à plusieurs reprises sur la question. Le caractère « professionnel » d’une SCI se définit dans ses statuts. En effet, dans un arrêt en date du 24 octobre 2012, la cour d’appel de Paris a rappelé qu’une SCI dont l’objet social était « l’acquisition, l’administration et la gestion pour location ou autrement de tous immeubles » était un acquéreur professionnel en ce que l’acquisition d’un bien immobilier avait un lien direct avec son objet social. Elle ne bénéficie donc pas, dans ce cas, d’un délai de rétractation de 10 jours tel que prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Bon à savoir :

les personnes morales ne sont pas automatiquement exclues de cette protection. Il importe peu que la SCI soit une SCI familiale ou non. Ce n’est pas cette situation qui qualifiera la société d’acquéreur professionnel ou non. Pensez à vous référer aux statuts de la SCI afin de déterminer si l’acquisition est liée directement à son objet social.

Le point sur la condition suspensive de financement.

Un compromis de vente est souvent rédigé avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Le code de la consommation rappelle qu’elle est de droit pour un acquéreur non professionnel, sauf s’il y renonce. Il s’agit d’une protection de l’emprunteur immobilier.

Concernant l’acquéreur SCI, c’est exactement le même schéma que pour le délai de rétractation. Référez vous aux statuts : s’il existe un lien direct entre l’acquisition et l’objet social de la société, elle ne bénéficiera pas de cette protection. En revanche, si l’objet social ne suffit pas à qualifier la SCI d’acquéreur professionnel, elle pourra bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt si besoin est.

Références juridiques

  • Articles 1854 et suivants du code civil
  • Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation
  • Civ 1e, 26 juin 2011, n°10-30645
  • Civ 3e, 24 oct. 2012, n°11-18774

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