En ces temps où le marché immobilier est en pleine effervescence, une question complexe semble se poser à de nombreux propriétaires : le dernier vivant peut-il vendre son bien ?

Cette interrogation, plus fréquente qu’on ne le pense, soulève des problématiques d’ordre juridique, mais aussi éthique et financier.

Comment s’y retrouver dans cette jungle législative ? Peut-on vendre un bien sans crainte ? Quels sont les droits et les devoirs du survivant ?

La question de l’usufruit et de la nue-propriété

Lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier, il est essentiel de comprendre les notions d’usufruit et de nue-propriété.

En effet, ces termes juridiques désignent les deux composantes d’un droit de propriété.

L’usufruit renvoie à l’usage et à l’exploitation d’un bien, tandis que la nue-propriété correspond à la détention du bien, sans pouvoir en jouir.

Quand on perd son conjoint, on devient usufruitier du bien commun, ce qui signifie que l’on a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (par exemple les loyers si le bien est loué).

Cependant, la nue-propriété appartient aux héritiers du défunt (en général les enfants).

Cela implique que le dernier vivant ne peut pas vendre le bien sans l’accord des nus-propriétaires. Ces derniers peuvent cependant renoncer à leur droit, permettant ainsi la vente du bien.

Les cas de figure en présence d’un testament

Un testament peut modifier la répartition des droits de propriété. En effet, grâce à certaines dispositions testamentaires, le conjoint survivant peut se voir attribuer la pleine propriété du bien immobilier.

Dans ce cas de figure, il est libre de vendre le bien sans avoir à obtenir l’accord des héritiers.

Il est donc primordial, lorsque l’on rédige son testament, de penser aux conséquences de ses choix sur la capacité du conjoint survivant à vendre le bien.

Une clause de préciput, par exemple, permet au conjoint survivant de se voir attribuer certains biens en pleine propriété.

La question du viager

Une autre possibilité pour le dernier vivant est la vente en viager. Cette formule permet au vendeur de recevoir une rente à vie, tout en continuant à jouir du bien. L’acheteur, quant à lui, devient propriétaire à la mort du vendeur.

La vente en viager présente plusieurs avantages pour le vendeur. D’abord, il lui permet de disposer d’un revenu supplémentaire, ce qui peut être particulièrement intéressant dans le cas d’une personne âgée, souvent à la retraite.

De plus, cette solution permet de rester dans son logement tout en se libérant des contraintes de gestion (travaux, charges…).

Cependant, la vente en viager nécessite d’être bien encadrée juridiquement pour protéger les intérêts du vendeur.

De plus, elle est souvent mal perçue par les héritiers, qui voient leur héritage fondre comme neige au soleil.

Les incidences fiscales de la vente

La vente d’un bien immobilier par le dernier vivant soulève également des questions d’ordre fiscal. En effet, la vente peut entraîner le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière.

L’impôt sur la plus-value s’applique lorsque le bien vendu a pris de la valeur entre son acquisition et sa vente. Il est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après abattements pour durée de détention.

Cependant, il est possible de déduire certains frais comme les frais d’acquisition, environ 7,5 % du prix d’achat, et les dépenses pour travaux, ce qui réduit la plus-value imposable.

Le taux d’Imposition

En France, la plus-value immobilière est aussi soumise à un impôt forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %.

L’abattement pour durée de détention

Des abattements sur la plus-value suivant la durée de détention du bien existent également. Pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an s’applique au-delà de la 5^ème année de détention et jusqu’à la 21^ème année, puis 4 % pour la 22^ème année. Au-delà de 22 ans, la plus-value est entièrement exemptée d’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % /an est appliqué de la 6^ème année à la 21^ème année, réduit à 1,60 % pour la 22^ème année, puis 9 %/an au-delà de la 22^ème année. L’exonération est totale au bout de 30 ans.

Si le bien a été, par exemple, détenu pendant 25 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu et largement réduite pour les prélèvements sociaux.

Exemptions et cas spécifiques

Certains cas font bénéficier d’exonérations totales ou partielles. La vente de la résidence principale est par exemple exonérée de la plus-value immobilière. Il en est de même, sous certaines conditions, pour la vente d’un bien immobilier par une personne retraitée ou invalide.

Si le bien vendu faisait en outre partie du patrimoine commun du couple et qu’il est vendu peu de temps après le décès de l’autre conjoint, des abattements supplémentaires peuvent parfois être applicables, suivant les circonstances spécifiques de la succession et du régime matrimonial.

Il est donc important, avant de vendre un bien, d’évaluer la plus-value potentielle et d’anticiper les conséquences fiscales de la vente.

L’accompagnement par un professionnel

Face à toutes ces questions, il peut être judicieux de se faire accompagner par un professionnel du droit ou de l’immobilier.

Ces experts peuvent vous aider à comprendre les enjeux de la vente, à évaluer les implications fiscales et à vous guider dans les démarches.

Ils peuvent également vous aider à rédiger un testament ou à mettre en place une vente en viager, deux solutions qui peuvent permettre au dernier vivant de vendre son bien en toute sérénité.

Les particularités en cas de remariage

Dans le cas d’un remariage, la question de la vente du bien immobilier par le dernier vivant peut se complexifier.

En effet, les enjeux peuvent être différents en fonction du régime matrimonial choisi lors du second mariage.

Dans le cas d’un régime de communauté, le bien immobilier appartient aux deux époux, même s’il a été acquis avant le mariage.

Cela signifie que, en cas de décès de l’un des conjoints, le survivant peut vendre la moitié du bien correspondant à ses droits.

Cependant, il ne peut pas vendre la part du défunt sans l’accord des héritiers de ce dernier.

En revanche, si les époux ont opté pour un régime de séparation de biens, le survivant n’a aucun droit sur le bien du défunt et ne peut donc pas le vendre.

Il est également à noter que, en cas de remariage, le conjoint survivant ne peut pas privilégier ses propres enfants au détriment de ceux du défunt.

En effet, la loi prévoit une réserve héréditaire en faveur des enfants, qui leur garantit une part minimale de l’héritage.

Les dispositions particulières en cas de donation entre époux

La donation entre époux, aussi appelée « donation au dernier vivant », permet au conjoint survivant de bénéficier de droits étendus sur le patrimoine du défunt.

Cette donation peut être effectuée avant ou pendant le mariage, mais elle ne prend effet qu’au décès de l’un des conjoints.

Grâce à cette donation, le conjoint survivant peut choisir entre trois options :

• la totalité de la succession en usufruit ;
• un quart de la succession en pleine propriété et le reste en usufruit ;
• la totalité de la succession en pleine propriété si le défunt n’a pas d’enfant.

Cette donation peut donc permettre au dernier vivant de vendre le bien, mais seulement dans la mesure où il en a obtenu la pleine propriété.

Il est donc vital de se faire conseiller par un professionnel pour bien comprendre les implications d’une telle donation.

Protection du conjoint survivant par la loi

Il est important de noter que le droit français protège le conjoint survivant.

Si le couple était marié sous le régime de la communauté, le conjoint survivant conserve automatiquement la moitié du patrimoine commun.

De plus, même en l’absence de testament ou de donation entre époux, le conjoint survivant a le droit à une part de la succession.

Cette part varie en fonction de la présence ou non d’enfants : si le défunt avait des enfants issus de son union avec le survivant, ce dernier a droit à la totalité de la succession en usufruit ou à un quart en pleine propriété.

Si le défunt avait des enfants d’une autre union, le conjoint survivant a droit à un quart de la succession en pleine propriété.