L’année 2024 est marquée par une dynamique immobilière en plein essor, où l’achat de murs commerciaux attire de plus en plus d’investisseurs.

Que vous soyez une entreprise à la recherche de locaux pour établir votre activité, ou un investisseur cherchant à diversifier son portefeuille, ce guide vous fournira les informations essentielles pour réussir votre acquisition.

Pourquoi investir dans les murs commerciaux ?

Investir dans des murs commerciaux représente une opportunité attrayante pour diversifier votre portefeuille immobilier.

Contrairement aux locaux résidentiels, les locaux professionnels offrent des rendements plus élevés et une stabilité accrue.

Les propriétaires peuvent profiter de baux plus longs, généralement de neuf ans, avec des loyers plus élevés et une indexation régulière.

Les locataires sont souvent des entreprises stables, ce qui réduit le risque de vacance locative.

Un investissement locatif dans des murs commerciaux peut également offrir des avantages fiscaux non négligeables.

Par exemple, la déduction des intérêts d’emprunt et des frais d’acquisition peut réduire votre impôt sur le revenu.

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) permettent de mutualiser les risques et d’optimiser la gestion des biens.

Les critères essentiels pour choisir un local commercial

Choisir le bon local commercial est une étape cruciale pour garantir la réussite de votre acquisition murs.

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour s’assurer que le bien répond à vos attentes et à celles de vos futurs locataires.

Le premier critère à considérer est l’emplacement. Un local commercial bien situé, dans une zone de fort passage ou un quartier en pleine expansion, attirera plus facilement des commerciaux murs de qualité.

Prenez en compte la proximité des transports en commun, des parkings et des autres commerces. Un bon emplacement augmente non seulement la valeur de votre bien mais aussi votre rentabilité locative.

L’état du local est également un facteur déterminant. Assurez-vous que le bien ne nécessite pas de travaux importants, sauf si vous êtes prêt à investir davantage pour une valorisation ultérieure.

Vérifiez les installations électriques, la plomberie et la conformité aux normes de sécurité.

La configuration et la superficie du local doivent correspondre aux besoins de votre cible.

Un local professionnel adapté favorisera une location rapide et pérenne. Pensez également à vérifier les possibilités d’aménagement et d’extension pour répondre aux exigences des locataires potentiels.

Les démarches administratives pour l’acquisition d’un local

L’achat d’un local commercial implique plusieurs démarches administratives, qu’il est crucial de bien comprendre pour éviter les mauvaises surprises.

Ces démarches commencent dès la recherche du bien immobilier et se poursuivent jusqu’à la signature définitive du bail commercial.

La première étape consiste à identifier le bien qui correspond à vos attentes.

Vous pouvez faire appel à une agence immobilière spécialisée dans les locaux commerciaux pour vous accompagner dans cette recherche.

Une fois votre choix arrêté, il est recommandé de faire réaliser une expertise du bien pour évaluer son prix et ses éventuels travaux à prévoir.

Vient la phase de négociation et de signature du compromis de vente. Ce document engage les deux parties et fixe les conditions de l’achat.

Vous devrez alors verser un acompte, généralement de 10 % du prix de vente. C’est aussi le moment de vérifier les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, etc.).

La dernière étape est la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Ce document officialise votre acquisition murs.

Pensez à bien lire toutes les clauses du bail immobilier et à poser toutes vos questions avant de signer. Vous devrez également régler les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat.

Le financement de votre achat de murs commerciaux

Financer l’achat de murs commerciaux peut se faire de différentes manières.

La solution la plus courante est de souscrire un prêt immobilier, mais d’autres options comme le crédit-bail ou l’apport personnel peuvent aussi être envisagées.

Le crédit-bail est une solution intéressante pour les entreprises qui souhaitent acquérir leurs locaux professionnels sans mobiliser trop de trésorerie.

Cette formule permet de louer le bien avec une option d’achat à la fin du contrat. Vous pouvez ainsi devenir propriétaire en étalant le coût de l’acquisition sur plusieurs années.

Pour obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de présenter un dossier solide à la banque.

Celui-ci doit inclure un business plan détaillé, les bilans financiers de votre entreprise, et une évaluation du bien immobilier.

Il est conseillé de faire appel à un courtier pour trouver les meilleures conditions de financement.

Si vous disposez d’un apport personnel conséquent, cela peut faciliter l’obtention de conditions de prêt plus avantageuses.

En combinant plusieurs sources de financement, vous pouvez optimiser votre coût total d’acquisition et améliorer la rentabilité de votre investissement.

L’importance du bail commercial

Le bail commercial est un document juridique crucial lorsqu’on parle d’acquisition de murs commerciaux.

Il définit les droits et obligations du locataire et du propriétaire, et régit la relation entre les deux parties.

Comprendre les tenants et aboutissants de ce document est essentiel pour sécuriser votre investissement immobilier.

Le bail commercial a généralement une durée de neuf ans, avec des possibilités de résiliation anticipée tous les trois ans pour le locataire.

Ce type de bail offre une certaine stabilité au propriétaire, avec des prix de location souvent plus élevés que dans le résidentiel.

En outre, des clauses spécifiques peuvent être ajoutées pour prévoir les modalités de révision du loyer.

Les droits de bail sont également un élément important à considérer. Ils incluent les frais de rédaction du bail, les dépôts de garantie, et éventuellement, une indemnité d’éviction si le propriétaire souhaite récupérer son bien avant la fin du bail.

Il est aussi pertinent de noter que le bail commercial peut être cédé avec le local.

Cette opération peut attirer des acquéreurs intéressés par un local déjà loué, garantissant ainsi des revenus locatifs immédiats.

Les prévisions du marché immobilier commercial en 2024

En cette année 2024, le marché de l’immobilier commercial affiche des tendances prometteuses.

Les locaux commerciaux situés dans des zones stratégiques connaissent une demande croissante, portée par la reprise économique et la dynamique des commerces de proximité.

Les prix des murs commerciaux ont montré une croissance stable, favorisée par l’augmentation des investissements étrangers et la demande des entreprises locales cherchant à s’établir dans des locaux professionnels de qualité.

Les experts prévoient une hausse continue des prix dans les zones urbaines et les centres commerciaux bien desservis.

En voici quelques exemples :

Paris et Île-de-France

• Paris Intramuros : les prix des murs commerciaux sont parmi les plus élevés du pays, surtout dans les quartiers prestigieux comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés, et le Triangle d’Or. Dans le 17^ème arrondissement par exemple, un bar-tabac de 76 m² de surface est proposé à environ 328 600 €, avec un rendement locatif d’environ 6,6%​.
• Périphérie de Paris : les prix peuvent être plus abordables, mais restent élevés. Un local de crèche en périphérie parisienne de 430 m² se vend à environ 1,27 million d’euros avec un rendement de 7,6%​.

Auvergne-Rhône-Alpes

• Dans cette région, les prix sont plus modérés par rapport à ceux de Paris. Un hôtel-restaurant de 850 m² en Auvergne est par exemple mis en vente pour 472 000 €, offrant un rendement de 7,1%.

Hauts-de-France

• À Lille, en périphérie, les prix sont également plus accessibles. Un local de micro-crèche de 110 m² est proposé à 293 000 €, avec un rendement similaire de 7,1%​.

Régions côtières (Bretagne, Sud-Ouest)

• Dans le Finistère, un petit local commercial de 33 m² est mis en vente pour 95 000 €, ce qui montre des prix bien plus abordables dans des régions moins centrales​.

Ces prix influencent souvent l’état du marché local, le type de commerce qui y est établi et le potentiel de rentabilité locative. Les rendements locatifs varient généralement entre 5% et 8% selon la localisation et la qualité du locataire​.

L’investissement locatif reste ainsi une option attractive, avec des taux de rentabilité généralement supérieurs à ceux du résidentiel.

Les baux commerciaux offrent une sécurité juridique et des revenus stables sur le long terme, attirant ainsi les investisseurs à la recherche de placements sûrs et performants.