La clause de tontine, aussi appelé pacte tontinier, offre une solution originale pour l’acquisition et la gestion d’une propriété par plusieurs personnes.

Que vous soyez en couple, en famille ou entre amis, la clause tontine mérite votre attention.

Qu’est-ce que la clause de tontine ?

La clause de tontine, également connue sous le nom de clause d’accroissement ou de pacte tontinier, est un accord entre deux ou plusieurs personnes visant à acquérir un bien immobilier conjointement.

Si elle est fréquemment utilisée pour un bien immobilier, on peut y avoir recours pour acquérir ensemble des biens mobiliers.

La particularité de cette clause réside dans le fait que, lors du décès de l’un des coacquéreurs, la part du défunt est automatiquement transférée aux survivants.

On parle bien d’un acte spéculatif dans lequel on peut tout perdre ou tout gagner. C’est un peu comme dans la vente en viager, on joue sur la survie d’un seul copropriétaire en clause de tontine.

Le survivant devient ainsi seul propriétaire du bien, appelé le tontinier, évitant ainsi les procédures de succession.

La clause tontine est souvent insérée dans l’acte d’achat immobilier pour protéger le conjoint survivant ou tout autre coacquéreur.

Elle permet de contourner les complications liées à l’indivision et aux droits de succession.

Grâce à ce mécanisme, le bien n’entre pas dans la masse successorale, simplifiant ainsi la transmission de propriété.

Cependant, il convient de respecter certaines conditions pour que la clause soit valide.

Par exemple, le bien doit être acquis par les coacquéreurs dans des proportions équivalentes et de manière simultanée.

Il faut aussi que les acquéreurs aient une espérance de vie équivalente. Ceci dit, un jeune de 25 ans ne peut pas procéder à une acquisition en clause de tontine avec un senior de 65 ans.

De plus, il est impératif que le décès de l’un des coacquéreurs survienne avant celui des autres pour que la clause s’applique.

Les avantages de la clause de tontine

Opter pour une clause de tontine présente plusieurs avantages, tant sur le plan juridique que fiscal.

Tout d’abord, cette clause permet de sécuriser l’avenir du survivant, en lui assurant la pleine propriété du bien.

Cela peut être particulièrement bénéfique pour les couples non mariés, qui ne bénéficient pas des mêmes protections légales que les couples mariés.

Ensuite, la tontine permet d’éviter les complications liées à l’indivision. En cas de décès de l’un des coacquéreurs, le bien n’est pas divisé entre les héritiers du défunt, ce qui peut éviter des conflits et des procédures judiciaires coûteuses. Le bien reste la propriété exclusive du survivant. Cette clause de tontine favorise le conjoint survivant au détriment des enfants ou des héritiers réservataires du défunt.

Sur le plan fiscal, la clause de tontine peut également offrir des avantages non négligeables.

Même si le défunt a participé à l’acquisition, le bien acheté en tontine n’est pas considéré comme n’ayant jamais appartenu au défunt. Ceci dit, il n’entre pas dans la masse successorale.

Cela peut permettre d’éviter ou de réduire les droits de succession.

Cependant, il convient de noter que cette exonération fiscale n’est pas automatique et dépend de certaines conditions, notamment de la valeur du bien et du lien de parenté entre les coacquéreurs.

La clause tontine peut également faciliter les démarches administratives en cas de décès.

Le transfert de propriété se fait automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de passer par un notaire ou de régler des droits de mutation à titre gratuit.

Les limitations et risques de la clause de tontine

Malgré ses nombreux avantages, la clause de tontine comporte également des limitations et des risques qu’il convient de bien évaluer avant de la choisir.

Tout d’abord, cette clause peut poser des problèmes en cas de séparation des coacquéreurs.

Pour en sortir, l’un des coacquéreurs va sûrement vouloir vendre le bien ou acheter la part de l’autre partie. Notez bien que la vente du bien nécessite l’accord de tous les coacquéreurs, ce qui peut compliquer les choses en cas de désaccord.

Si la vente ne fait pas l’unanimité, la justice ne peut pas intervenir pour obliger la vente ou encore pour dissoudre cette clause de tontine. Si la séparation ne se fait pas à l’amiable, cette clause de tontine sera requalifiée comme un contrat d’achat de bien.

La clause de tontine peut être considérée comme une donation déguisée par l’administration fiscale si elle est jugée excessive.

Dans ce cas, les autorités fiscales peuvent requalifier l’opération et exiger le paiement des droits de donation, ce qui peut représenter un coût important.

Il est également important de noter que la clause tontine ne s’applique pas automatiquement.

Elle doit être expressément mentionnée dans l’acte d’achat immobilier. Si elle n’est pas inscrite dans l’acte, elle ne pourra pas être invoquée.

La clause de tontine peut entraîner des complications en cas de décès simultané des coacquéreurs, par exemple en cas d’accident.

Dans ce cas, la répartition du bien entre les héritiers des coacquéreurs peut devenir complexe et donner lieu à des litiges.

La clause de tontine dans le Code civil

La clause de tontine est encadrée par le Code civil, qui en fixe les conditions et les modalités d’application.

En vertu des articles 1873-1 et suivants du Code civil, la clause de tontine doit répondre à plusieurs conditions pour être valide.

Tout d’abord, les coacquéreurs doivent acquérir le bien de manière simultanée et dans des proportions équivalentes.

Cela signifie que chaque coacquéreur doit contribuer de manière égale à l’achat du bien.

De plus, le décès de l’un des coacquéreurs doit survenir avant celui des autres pour que la clause s’applique.

Ensuite, la clause de tontine doit être expressément mentionnée dans l’acte d’achat immobilier.

Elle ne peut pas être implicite ou tacite. Il est donc essentiel de veiller à ce que cette clause soit bien insérée dans l’acte lors de l’acquisition du bien.

Il est important de noter que la clause de tontine peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle est jugée excessive.

Dans ce cas, les autorités fiscales peuvent requalifier l’opération en donation déguisée et exiger le paiement des droits de donation.

La jurisprudence et la clause de tontine

La clause de tontine a donné lieu à de nombreuses décisions de justice, notamment de la Cour de cassation.

Ces décisions permettent de mieux comprendre les conditions d’application de cette clause et les risques qu’elle peut comporter.

Par exemple, dans un arrêt du 31 janvier 2018, la Cour de cassation a rappelé que la clause de tontine doit être expressément mentionnée dans l’acte d’achat immobilier pour être valable.

Dans cette affaire, la Cour a rejeté la demande des héritiers du défunt, qui contestaient l’application de la clause faute d’une mention expresse dans l’acte.

Plus récemment, dans un arrêt du 15 juin 2022, la Cour de cassation a précisé que la clause de tontine ne pouvait pas être considérée comme une donation déguisée si elle respectait les conditions fixées par le Code civil.

Dans cette affaire, la Cour a estimé que la clause de tontine n’était pas excessive et qu’elle ne pouvait donc pas être requalifiée en donation.

Ces décisions montrent que la clause de tontine est un mécanisme juridique rigoureux, qui doit être utilisé avec précaution et en respectant scrupuleusement les conditions fixées par le Code civil.

Elles soulignent également l’importance de bien rédiger l’acte d’achat immobilier pour éviter toute contestation ultérieure.

Comment insérer une clause de tontine dans un acte d’achat immobilier ?

Pour insérer une clause de tontine dans un acte d’achat immobilier, il est essentiel de suivre certaines étapes et de respecter certaines conditions.

Tout d’abord, il convient de bien informer tous les coacquéreurs des implications de cette clause et de s’assurer de leur accord.

Il est recommandé de faire appel à un notaire pour rédiger l’acte d’achat immobilier et insérer la clause de tontine.

Le notaire pourra s’assurer que la clause est rédigée de manière conforme aux exigences du Code civil et qu’elle respecte les conditions légales. On peut très bien indiquer dans le contrat les conditions d’utilisation du bien pendant la durée de la tontine.

Il est également important de veiller à ce que la clause tontine soit expressément mentionnée dans l’acte et qu’elle soit claire et précise.

La clause doit indiquer que le bien est acquis conjointement par les coacquéreurs et que, en cas de décès de l’un d’entre eux, la part du défunt est automatiquement transférée aux survivants.

Enfin, il est recommandé de conserver une copie de l’acte d’achat immobilier et de la clause de tontine pour éviter toute contestation ultérieure.

Il peut également être utile de faire mentionner la clause dans le titre de propriété pour garantir sa validité.