La loi Scellier, mise en place en 2009, a été conçue pour encourager l’investissement locatif en offrant une réduction d’impôt aux acquéreurs de logements neufs destinés à la location.

Cette réduction s’étendait initialement sur une période de neuf ans. Toutefois, que se passe-t-il une fois cette période écoulée ? Est-il possible de prolonger les avantages fiscaux après ces neuf années ?

La loi Scellier : rappel des fondamentaux

Avant d’explorer les options de prolongation, rappelons brièvement les bases de la loi Scellier.

Ce dispositif avait pour but de dynamiser le marché immobilier et de soutenir la construction de nouveaux logements.

En échange de leur investissement, les personnes ou couples bénéficiaient d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi.

Les investisseurs avaient le choix entre deux types de Scellier : le Scellier classique et le Scellier intermédiaire.

Le Scellier classique offrait une réduction d’impôt de 13 % à 25 % du prix de revient du logement, tandis que le Scellier intermédiaire offrait une réduction plus élevée, mais soumis à des plafonds de loyers et des conditions de location plus contraignantes.

Ces dispositifs étaient soumis à des conditions strictes, notamment un engagement de location de neuf ans minimum, des plafonds de loyers, et des zones géographiques spécifiques.

À l’issue de cette période, les investisseurs se demandent souvent comment continuer à profiter de ces avantages fiscaux, d’où l’importance de comprendre les options disponibles.

Prolongation du dispositif Scellier : est-ce possible ?

Après neuf années de réduction d’impôt grâce au dispositif Scellier, nombreux sont les investisseurs qui souhaitent prolonger ces avantages fiscaux.

La bonne nouvelle est qu’il est tout à fait possible de le faire, mais cela nécessite de respecter certaines conditions spécifiques.

En effet, le dispositif Scellier permet une prolongation de la période initiale d’engagement de location pour une durée de trois ans supplémentaires.

Cette prolongation est appelée « prolongation triennale ». Pour en bénéficier, vous devez maintenir le logement en location tout en respectant les mêmes plafonds de loyers et conditions que celles des neuf premières années.

La prolongation doit être déclarée à l’administration fiscale avant la fin de la période initiale.

Cela permet de continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt, bien que celle-ci soit généralement plus faible que durant les neuf premières années.

En effet, la réduction est alors de 2 % du prix de revient du logement par an, soit un total de 6 % sur trois ans.

Toutefois, cette option n’est pas accessible à tous. Les investissements réalisés dans le cadre du Scellier classique peuvent généralement bénéficier de cette prolongation, tandis que les investissements en Scellier intermédiaire, plus contraignants, peuvent nécessiter une réévaluation pour répondre aux critères de prolongation.

Comparaison avec la loi Pinel

En 2015, la loi Scellier a été remplacée par la loi Pinel, qui offre également de nombreux avantages fiscaux pour les investissements locatifs.

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de l’engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.

Si vous avez investi sous la loi Scellier et que vous souhaitez prolonger vos avantages fiscaux, il est intéressant de comparer les deux dispositifs.

La loi Pinel offre des plafonds de loyers et des conditions de location similaires à ceux du Scellier. Cependant, la réduction d’impôt est souvent plus avantageuse avec la loi Pinel pour les périodes plus longues.

Il est important de noter que la loi Pinel est également soumise à des critères de performance énergétique, ce qui pourrait impliquer des travaux de rénovation pour être éligible.

Cependant, pour ceux qui remplissent ces conditions, passer de la loi Scellier à la loi Pinel peut offrir une opportunité intéressante de prolonger les avantages fiscaux de manière significative.

Zones géographiques et plafonds de loyers

Les zones géographiques et les plafonds de loyers jouent un rôle crucial dans la prolongation du dispositif Scellier.

Les logements doivent être situés dans des zones définies par l’État pour être éligibles aux réductions d’impôt.

Les zones sont généralement classées en A, B1, B2, et C, en fonction de la tension du marché immobilier.

Chacune correspondant en effet à un marché immobilier spécifique, plus ou moins tendu.

Les plafonds de loyers varient également en fonction de ces zones, avec des montants plus élevés dans les zones les plus tendues.

• Zone A : Cette zone comprend Paris, la petite couronne parisienne, la Côte d’Azur, ainsi que certaines grandes agglomérations où la demande locative est très forte. Les loyers y sont naturellement élevés, et la loi Scellier imposait un plafond de loyer plus important dans cette zone. Le plafond de loyer était de 21,72 €/m².
• Zone B1 : Cette zone couvre les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines zones chères situées en périphérie de Paris, ainsi que d’autres secteurs où la demande locative est relativement élevée. Le plafond de loyer pour la zone B1 était fixé à 15,10 €/m².
• Zone B2 : Cette zone regroupe les villes de 50 000 à 250 000 habitants, les grandes couronnes autour de Paris et certaines zones frontalières ou littorales. Les loyers y sont moins élevés que dans les zones A et B1, avec un plafond de loyer de 12,41 €/m².
• Zone C : Enfin, la zone C correspond à l’ensemble du territoire non inclus dans les zones A, B1 et B2. Il s’agit des secteurs où la demande locative est la plus faible. Dans cette zone, le plafond de loyer était de 8,97 €/m².

Pour prolonger les avantages du dispositif Scellier, il est crucial que votre logement respecte toujours ces critères géographiques et ces plafonds de loyers.

En effet, un loyer supérieur aux plafonds ou une localisation en dehors des zones éligibles peut entraîner la perte de la réduction d’impôt.

Il est donc recommandé de bien vérifier les conditions spécifiques de votre zone et de vous assurer que votre logement répond toujours aux critères exigés.

Cela peut nécessiter une mise à jour régulière des loyers et une gestion attentive de la location pour maximiser les bénéfices fiscaux.

Conseils pour maximiser les avantages fiscaux

Prolonger les avantages fiscaux de la loi Scellier nécessite une stratégie bien pensée et une gestion rigoureuse.

Voici quelques conseils pour vous aider à maximiser ces avantages :

1. Respecter les conditions de location : Assurez-vous que votre logement est toujours loué et que le loyer respecte les plafonds de loyers en vigueur. Cela garantit que vous continuerez à bénéficier de la réduction d’impôt.
2. Déclarer la prolongation à temps : La prolongation triennale doit être déclarée avant la fin de la période initiale de neuf ans. Cette déclaration est essentielle pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.
3. Maintenir la performance énergétique : Les critères de performance énergétique peuvent évoluer. Il est donc important de s’assurer que votre logement répond toujours aux normes en vigueur pour être éligible à la prolongation.
4. Comparer avec la loi Pinel : Si les conditions de la loi Pinel sont plus avantageuses pour votre logement, envisagez de passer de la loi Scellier à la loi Pinel. Cela peut offrir des réductions d’impôts plus élevées sur une période plus longue.
5. Consulter un expert fiscal : Les règles fiscales peuvent être complexes. Un expert peut vous aider à naviguer dans les méandres de la législation et à maximiser vos avantages fiscaux.