Dans une démarche de construction, que ce soit pour une maison individuelle ou un bâtiment commercial, la première étape consiste à trouver le terrain idéal.

Encadrée par le droit de l’urbanisme, cette recherche est loin d’être une simple affaire de coup de cœur.

La constructibilité d’un terrain dépend de facteurs spécifiques, notamment des zones dans lesquelles il se situe et des règles d’urbanisme en vigueur dans la commune.

Le rôle des documents d’urbanisme locaux

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un terrain, il est indispensable de consulter les documents d’urbanisme locaux.

Ces documents sont des ressources précieuses pour déterminer la constructibilité d’un terrain.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) sont les principaux documents à consulter.

Ils définissent les zones constructibles et non constructibles de la commune. Ils vous apporteront également des précisions sur le découpage de la commune ainsi que sur les contraintes d’aménagement des abords de la propriété.

Le terrain convoité se trouve-t-il en zone urbaine, en zone à urbaniser, en zone agricole ou en zone naturelle ? Chaque type de zone a ses propres règles en matière de construction.

Par exemple, en zone urbaine, les constructions sont autorisées, tandis qu’en zone agricole ou naturelle, elles sont limitées et soumises à conditions.

Le PLU ou le POS vous offriront également d’autres informations cruciales comme les règles d’implantation des bâtiments par rapport aux voies et aux limites de la parcelle, la hauteur maximale des constructions, l’emprise au sol, etc.

L’importance du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document essentiel dans le processus de vérification de la constructibilité d’un terrain.

Il informe sur les droits et les contraintes d’urbanisme applicables à un terrain donné.

Il existe deux types de certificats d’urbanisme : l’informationnel et l’opérationnel.

Le certificat d’urbanisme informationnel renseigne sur les règles d’urbanisme applicables à la parcelle, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption…), la liste des taxes et contributions d’urbanisme…

Le certificat d’urbanisme opérationnel, plus complet, indique en plus de ces informations si le terrain peut être utilisé pour réaliser l’opération projetée (construction d’une maison, par exemple).

Il vaut donc mieux opter pour cette option si vous avez déjà un projet précis en tête.

Pour avoir ce certificat d’urbanisme, rendez-vous à la mairie et remplissez le formulaire CERFA 13410. Cette demande est totalement gratuite, alors ne vous en privez pas.

Consulter le service de cadastre

Le service du cadastre est une autre source d’information pour évaluer la constructibilité d’un terrain.

Le cadastre est un document qui recense, décrit et évalue les propriétés immobilières de la commune.

Chaque parcelle y est référencée par un numéro unique, et y figure la nature de son occupation (constructions, voies de communication, rivières, bois…).

Consulter le cadastre vous permettra de connaître les caractéristiques de la parcelle qui vous intéresse : sa superficie, sa forme, son orientation, la présence de bâtiments ou d’autres constructions, etc.

Ces informations peuvent influer sur la constructibilité du terrain. Par exemple, un terrain trop enclavé ou de forme irrégulière peut poser des problèmes de constructibilité.

Pour avoir un relevé cadastral, il n’y a rien de compliqué. Vous pouvez passer à la mairie, notamment au service urbanisme pour faire votre demande. Il est également possible de se rendre sur le site officiel cadastre.gouv.fr pour consulter la totalité des plans cadastraux.

Faire appel à un géomètre-expert

Enfin, pour une analyse approfondie de la constructibilité d’un terrain, il peut être judicieux de faire appel à un géomètre-expert.

Ce professionnel de l’immobilier a pour mission de délimiter, de mesurer et d’évaluer les propriétés immobilières, tant en milieu rural qu’urbain.

Le géomètre-expert peut vous aider à comprendre les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, à définir l’emplacement idéal pour votre maison en tenant compte des contraintes du sol (pente, présence de rochers, de sable…), à déterminer la viabilité du terrain (raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz…), etc.

En somme, il sera votre allié pour vous assurer que votre projet de construction est réalisable sur le terrain choisi.

Vous vous en doutez bien : son intervention dans votre projet immobilier ne sera pas gratuite. Les tarifs du géomètre sont très variables en fonction de la nature de l’intervention.

Si vous ne lui confiez que la recherche cadastrale, il pourra vous demander entre 150 et 250 euros.

En tout cas, pensez à demander différents devis détaillés de différents professionnels pour avoir une idée précise du coût de l’intervention.

Vérifier les risques naturels et technologiques

Au-delà des règles d’urbanisme, il est essentiel de vérifier les risques naturels et technologiques liés à la parcelle.

S’agit-il d’une zone inondable ? Y a-t-il des risques de glissements de terrain, de séismes, d’érosion ? Le terrain est-il proche d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) ?

Pour ce faire, vous pouvez consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune, qui recense les risques auxquels elle est exposée et définit des zones à risque avec leurs règles de constructibilité spécifiques.

Vous pouvez également demander un état des risques et pollutions (ERP) pour la parcelle qui vous intéresse.

Voilà donc les principales étapes pour vérifier la constructibilité d’un terrain.

Gardez en tête que cette démarche est essentielle pour éviter de mauvaises surprises une fois votre projet de construction lancé.

Il est toujours préférable de prendre le temps nécessaire pour recueillir toutes les informations pertinentes avant de faire votre choix.

Les démarches auprès du service d’urbanisme local

Vous pouvez déterminer la possibilité de construire sur un terrain en vous adressant directement au service d’urbanisme de la commune où se situe la parcelle.

Cet organisme est en mesure de vous renseigner précisément sur les règles d’urbanisme en vigueur, ainsi que les contraintes spécifiques qui peuvent s’appliquer à la zone où est situé le terrain.

En effet, chaque commune dispose de ses propres règles en matière d’urbanisme, généralement consignées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Document d’Urbanisme en vigueur.

Ces documents précisent les zones constructibles, les coefficients d’occupation des sols, les limitations relatives à la hauteur des bâtiments ou encore les règles concernant la distance entre les constructions et les limites de la parcelle.

Il est donc essentiel de se renseigner auprès du service urbanisme avant d’acheter un terrain.

Si le terrain est situé dans une zone urbaine, vous devrez probablement respecter des contraintes architecturales et environnementales.

Par exemple, vous pourriez être tenu de respecter un style architectural spécifique, de préserver certains éléments naturels ou de construire votre maison en retrait par rapport à la voie publique.

De plus, certains terrains peuvent être soumis à des servitudes d’urbanisme, qui sont des obligations légales inscrites dans le titre de propriété.

Par exemple, une servitude de passage peut vous contraindre à laisser un accès à votre terrain pour le voisin.

Les servitudes peuvent avoir un impact majeur sur la constructibilité d’un terrain.

Le terrain est-il viabilisé ?

Un autre élément crucial à vérifier est la viabilisation du terrain. Un terrain viabilisé est un terrain qui est raccordé aux différents réseaux nécessaires à la vie quotidienne : eau, électricité, gaz, assainissement, télécommunications, etc.

Il est important de savoir que la viabilisation d’un terrain peut représenter un coût assez conséquent, qui peut aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Il est donc préférable de privilégier un terrain déjà viabilisé pour éviter ces frais supplémentaires.

Si le terrain n’est pas viabilisé, vous devrez vous rapprocher des différents organismes compétents (fournisseur d’eau, d’électricité, de gaz, etc.) pour réaliser ces travaux.

Rien que le raccordement en électricité, on peut vous demander entre 1 800 et  2 500 euros et le raccordement en gaz peut être facturé entre 400 et 1 050 euros.

Il est aussi à noter qu’un terrain non viabilisé peut présenter des défis en matière de construction, notamment en termes d’accès et de drainage.

L’analyse du sol

Une dernière étape essentielle pour déterminer si un terrain est constructible est l’analyse du sol.

En effet, la nature du sol a un impact direct sur la constructibilité d’un terrain.

Un sol stable et bien drainé est idéal pour la construction, tandis qu’un sol argileux ou sableux peut être problématique.

Pour réaliser cette analyse, vous pouvez faire appel à un professionnel, comme un géotechnicien.

Ce dernier pourra effectuer divers tests sur le sol, comme des sondages ou des prélèvements, afin d’évaluer sa capacité portante, sa perméabilité, sa résistance au gel, etc.

L’analyse du sol est un élément clé dans le processus de construction. Elle permet de choisir le système de fondations adéquat pour la future construction et d’éviter des problèmes tels que les affaissements ou les mouvements de terrain. Cette étude peut vous coûter entre 2 000 et 3 000 euros.