Comme propriétaire bailleur, vous vous demandez certainement comment optimiser la gestion de vos revenus fonciers.

La déduction des charges est un levier incontournable pour alléger votre fiscalité.

Il vous est tout à fait possible de déduire certaines dépenses dans le cadre de la déclaration de vos revenus fonciers.

Ces déductions peuvent considérablement réduire le montant de l’impôt à payer.

Les régimes d’imposition des revenus fonciers

Pour comprendre quels types de charges sont déductibles de vos revenus fonciers, il est essentiel de comprendre sous quel régime d’imposition vous tombez.

Le régime réel et le régime micro-foncier sont les deux régimes fiscaux applicables en matière de revenus fonciers.

Le régime réel

Sous le régime réel, vos revenus fonciers sont imposés après déduction de l’ensemble des charges liées à la location.

Il s’agit de l’option par défaut pour ceux qui ont des revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 euros.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier, quant à lui, offre un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs. Il est applicable lorsque vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros.

Cependant, sous ce régime, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles. Le choix entre ces deux régimes dépend donc de la nature et du montant de vos charges.

Les charges déductibles sous le régime réel

Sous le régime réel, une multitude de charges sont déductibles de vos revenus fonciers. Elles permettent de diminuer le montant imposable de vos revenus locatifs.

Les dépenses de travaux

Les dépenses de travaux sont bien évidemment déductibles. Elles représentent un des postes les plus importants en matière de déduction.

Cela inclut les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les travaux d’amélioration. Cependant, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire sont également déductibles.

Cette catégorie inclut les charges de gestion et d’entretien des parties communes, les honoraires du syndic, etc.

Les primes d’assurance

Les primes d’assurance sont également déductibles. Cela inclut l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et l’assurance loyers impayés (GLI).

Les autres charges déductibles

D’autres charges peuvent être déductibles de vos revenus fonciers, notamment :

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier sont déductibles de vos revenus fonciers.

Cela comprend également les frais de dossier, les primes d’assurance emprunteur et les pénalités de remboursement anticipé.

Les frais de gestion locative

Si vous faites appel à une agence pour gérer la location de votre bien, les frais de gestion locative sont déductibles.

Cela comprend les frais de rédaction de bail, les frais de relance, les honoraires de gestion, etc.

Les taxes et impôts

Certaines taxes et impôts sont également déductibles, comme la taxe foncière. En revanche, la taxe d’habitation n’est pas déductible.

Les charges non déductibles

Il est important de noter que certaines charges ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.

Il s’agit notamment des dépenses liées à l’amélioration du confort du logement, des frais de notaire et des dépenses de travaux de construction ou d’agrandissement.

Les charges déductibles sous le régime micro-foncier

Bien que le régime micro-foncier ne permette pas la déduction des charges réelles comme le régime réel, il offre un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs.

Cet abattement est prévu pour couvrir l’ensemble des charges que vous auriez pu déduire sous le régime réel.

L’avantage du régime micro-foncier est sa simplicité d’application. Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée de vos dépenses, l’abattement s’applique automatiquement sur le montant de vos revenus locatifs déclarés.

C’est un régime adapté pour les propriétaires dont les charges sont relativement faibles par rapport aux revenus locatifs.

Il est important de noter qu’au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers par an, le passage au régime réel est obligatoire.

De plus, le choix du régime micro-foncier est irrévocable pour trois ans. Il faut donc bien peser le pour et le contre avant de faire son choix.

Les particularités de la location meublée

La location meublée présente des particularités en matière de déduction des charges.

En effet, ce type de location est soumis à deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC et le régime réel BIC.

Le choix de ces deux régimes dépend principalement du montant de vos revenus locatifs générés et de votre statut de propriétaire.

Dans le cadre du régime micro-BIC, vos revenus sont automatiquement abattus de 50% pour tenir compte de vos charges.

Vous y êtes éligible si vos revenus annuels issus de votre location meublée n’excèdent pas un certain seuil, fixé à 77 700 euros pour l’année 2024.

Seulement 50 % de vos recettes locatives sont ainsi imposables. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos charges liées à votre activité locative, sans que vous ayez besoin de les détailler ou de fournir des justificatifs.

Ce taux d’abattement est donc plus avantageux que celui du régime micro-foncier.

Si vos revenus locatifs annuels dépassent en outre les 77 700 euros, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel. Vous pouvez aussi choisir ce régime même si vos revenus sont en dessous de ce seuil.

Pour le régime réel BIC, comme pour le régime réel des revenus fonciers, toutes les charges sont déductibles et il est possible de créer un déficit foncier :

• les intérêts d’emprunt ;
• les travaux d’entretien et de réparation ;
• les charges de copropriété ;
• les primes d’assurance ;
• les frais de gestion ;
• les taxes foncières ;
• l’amortissement du bien ;
• les coûts de gestion et d’administration ;
• les frais de comptabilité ;
• les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
• les provisions pour charges de copropriété.

La grande différence est que dans le cadre d’une location meublée, ce déficit est imputable sur le revenu global et non uniquement sur les revenus fonciers.

De ce fait, le régime micro-BIC est simplifié et avantageux pour les petits revenus locatifs, tandis que le régime réel, bien que plus complexe, peut-être plus intéressant pour les propriétaires qui ont des charges élevées à déduire.

Les erreurs à éviter lors de la déclaration des revenus fonciers

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers, il est crucial de ne pas commettre d’erreurs afin d’éviter tout redressement fiscal.

Une des erreurs les plus courantes est la déduction de charges non déductibles.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, certaines charges comme les frais de notaire ou les travaux de construction ne sont pas déductibles.

Il est également essentiel de bien choisir son régime d’imposition. En fonction de vos charges et de vos revenus locatifs, le régime réel peut être plus avantageux que le micro-foncier (et vice-versa).

Il est donc judicieux de faire des simulations pour déterminer le régime le plus bénéfique.