Le dispositif Pinel, en vigueur depuis plusieurs années, suscite l’intérêt de nombreux investisseurs immobiliers pour ses avantages fiscaux.

Cependant, comprendre les plafonds de ressources est essentiel pour maximiser les bénéfices de cette loi.

Le dispositif Pinel : une introduction

La loi Pinel a été mise en place pour stimuler l’investissement locatif tout en répondant à la demande croissante de logements dans les zones tendues.

Ce dispositif offre une réduction d’impôt significative aux investisseurs qui respectent certaines conditions, notamment la mise en location de logements neufs à des locataires respectant des plafonds de ressources.

Les avantages sont nombreux : un investissement locatif sécurisé, un loyer plafonné, et une réduction d’impôt attrayante.

Pourquoi un plafond de ressources ?

Le plafond de ressources Pinel, fixé par l’État, vise à garantir que les biens immobiliers construits ou rénovés sous ce dispositif soient accessibles aux ménages ayant des revenus modestes.

Les plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer.

En respectant ces critères, vous contribuez à une meilleure répartition des logements tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Les zones Pinel et leurs plafonds de ressources

La loi Pinel divise la France en différentes zones pour adapter les plafonds de ressources à la réalité du marché immobilier local.

Ces zones sont classées de A à C, avec des spécificités propres à chaque catégorie.

Zones A, A Bis et B1 : les plus tendues

Ces zones correspondent aux régions où la demande de logements est la plus forte.

Elles incluent les grandes agglomérations et leurs banlieues rapprochées.

Les plafonds de ressources pour un foyer fiscal y sont plus élevés pour correspondre au coût de la vie :

• Zone A : Paris et 29 communes de la petite couronne
• Zone A Bis : Paris intra-muros
• Zone B1 : Grandes métropoles comme Lyon, Marseille, et Lille

Les plafonds de ressources pour un couple en Zone A sont par exemple de 57 357 euros annuels, tandis qu’ils montent à 75 361 euros pour une personne seule.

Pour 2024, ils sont de :

• Personne seule : 41 982 euros ;
• couple : 62 914 euros ;
• personne seule ou couple ayant une personne à charge : 75 127 euros ;
• personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : 90 900 euros ;
• personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : 107 886 euros ;
• personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : 121 267 euros ;
• majoration par personne à charge supplémentaire : +13 355 euros.

Dans la Zone A bis, ces plafonds sont de :

• Personne seule : 41 982 euros ;
• couple : 62 914 euros ;
• personne seule ou couple ayant une personne à charge : 83 200 euros ;
• personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : 99 241 euros ;
• personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : 117 141 euros ;
• personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : 131 081 euros ;
• majoration par personne à charge supplémentaire : +13 958 euros.

Zones B2 et C : moins tendus mais toujours éligibles

Ces zones couvrent des villes de taille moyenne et certaines zones rurales.

La loi Pinel y est appliquée de manière plus souple, avec des plafonds de ressources inférieurs :

• Zone B2 : Certaines villes de plus de 50 000 habitants
• Zone C : Reste du territoire français

Pour un foyer fiscal en Zone B2, le plafond de ressources pour un couple est de 37 126 euros, tandis qu’une personne seule doit avoir des revenus inférieurs à 28 217 euros.

En 2024, ces montants sont de :

• Pour une seule personne : 36 700 € ;
• couple : 55 600 €
• personne seule ou couple ayant une personne à charge : 67 600 euros ;
• personne seule ou couple ayant deux personnes à charge : 81 000 euros ;
• personne seule ou couple ayant trois personnes à charge : 95 000 euros ;
• personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge : 107 000 euros ;
• majoration par personne à charge supplémentaire: +11 900 euros.

Comment calculer les plafonds de ressources

Pour être éligible au dispositif Pinel, les locataires doivent fournir leur revenu fiscal de référence (RFR).

Ce calcul se base sur le revenu net imposable de l’année N-2. Par exemple, pour un bail conclu en 2024, ce sont les revenus de 2022 qui sont pris en compte.

Exemple de calcul

Prenons l’exemple d’un couple sans enfants souhaitant louer un logement en Zone B1. Leur revenu fiscal de référence pour l’année 2022 est de 40 000 euros.

Le plafond de ressources en Zone B1 pour un couple est de 41 618 euros. Ils sont donc éligibles pour devenir locataires sous le dispositif Pinel.

Majoration pour personne supplémentaire

Chaque personne supplémentaire dans le foyer fiscal entraîne une majoration du plafond de ressources.

Par exemple, pour une famille avec deux enfants en Zone A, le plafond de ressources est de 80 103 euros.

Cette majoration permet d’adapter les plafonds à la composition du foyer pour ne pas pénaliser les familles nombreuses.

Les plafonds de loyer

En plus des plafonds de ressources, la loi Pinel impose des plafonds de loyer pour garantir des loyers abordables aux locataires.

Ces plafonds varient également en fonction de la zone géographique.

Plafonds de Loyer : Zones A, A Bis et B1

• Zone A Bis : 17,62 €/m²
• Zone A : 13,09 €/m²
• Zone B1 : 10,55 €/m²

Plafonds de Loyer : Zones B2 et C

• Zone B2 : 9,13 €/m²
• Zone C : 8,82 €/m²

Ces plafonds incluent le loyer nu, hors charges. Ils permettent de s’assurer que les logements restent abordables pour les locataires tout en offrant un rendement correct pour les investisseurs.

Avantages fiscaux pour les investisseurs

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt attractive pour les investisseurs respectant les critères de location.

Cette réduction varie selon la durée de location :

• 6 ans : 12 % du prix de revient du bien
• 9 ans : 18 %
• 12 ans : 21 %

Pour un investissement de 300 000 euros, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, soit 5 250 euros par an.

Ces montants sont un véritable atout pour réduire votre impôt tout en constituant un patrimoine immobilier.

Frais de notaire offerts

Certains promoteurs offrent également les frais de notaire pour les appartements neufs achetés sous le dispositif Pinel.

Cette offre est un plus non négligeable pour minimiser les coûts d’acquisition et optimiser votre investissement.