La recherche d’un logement en France ressemble souvent à un jeu à somme nulle : le locataire cherche à rassurer le propriétaire ; le propriétaire cherche à se protéger du locataire. Chacun de son côté, chacun avec ses outils. Cautioneo a fait un choix que ses concurrents n’ont pas fait : servir les deux côtés de la table en même temps. Voici ce que ça change.

Cautioneo : la startup lilloise devenue filiale d’assurance

En 2018, Julien Chenet et David Edery fondent Cautioneo à Lille avec une conviction simple : le marché locatif français souffre d’un déficit de confiance structurel entre locataires et propriétaires. La réponse qu’ils imaginent n’est ni une agence ni un simple logiciel : c’est un intermédiaire d’assurance qui certifie les dossiers et garantit les deux parties.

La même année, la startup lève 350 000 euros auprès de Founders Future et Kima Ventures. Trois ans plus tard, en 2021, elle lance son second produit : la Garantie Loyers Impayés (GLI) à destination des propriétaires bailleurs. Le pivot est stratégique : Cautioneo n’est plus seulement un garant pour locataires, c’est désormais un acteur à double entrée.

Le 17 février 2022, le groupe Odealim acquiert 74,25 % du capital. Cautioneo reste opérationnellement indépendant, mais bénéficie désormais de la surface financière de Sada Assurances, un assureur aux fonds propres de plusieurs milliards d’euros. Le siège social reste au 165 avenue de Bretagne, 59000 Lille.

Aujourd’hui, Cautioneo compte plus de 70 000 clients et collabore avec plus de 5 000 agences à travers la France, dont ORPI, Guy Hoquet, Nexity, Manda, Capifrance, Rentila et Néméa.

Face 1 : la Garantie Locataire pour les locataires sans garant physique

Le problème qu’elle résout

En France, 80 % des demandes de location exigent un garant. Or, trouver un proche disposé à s’engager financièrement sur plusieurs années est loin d’être acquis, surtout pour les étudiants, les indépendants, les retraités ou les personnes en CDD. La Garantie Locataire Cautioneo remplace ce garant physique par une garantie institutionnelle.

Dit simplement : le locataire paie une cotisation annuelle, Cautioneo se porte garant auprès du propriétaire et le propriétaire n’a rien à débourser.

Tarif et fonctionnement

Le prix de la Garantie Locataire dépend du profil du demandeur :

• Tarif standard : 4,1 % du loyer mensuel charges comprises + 12 €/an de frais de courtage
• Tarif étudiant et fonctionnaire : 3,75 % du loyer mensuel charges comprises + 12 €/an de frais de courtage

La démarche est entièrement en ligne. Le dossier est analysé en moins de 3 minutes pour tester l’éligibilité, puis certifié en moins de 48 heures. Pour les situations urgentes (une visite prévue le lendemain ou un logement très demandé), l’option Express permet d’obtenir la certification en moins de 6 heures pour un supplément de 29 €.

L’accord de garantie est valable 2 mois. Si le locataire ne trouve pas de logement dans ce délai, il ne paie rien : la garantie est gratuite tant qu’aucun bail n’est signé.

Qui peut en bénéficier ?

C’est l’un des points forts de Cautioneo : tous les types de revenus sont acceptés.

La plateforme valorise :

• Salaire (CDI, CDD, période d’essai)
• Épargne et dividendes
• Allocations et pensions alimentaires
• Retraite
• Revenus d’indépendants (dès 6 mois d’activité)
• Bourse étudiante
• Primes

Sont ainsi éligibles : les salariés en CDI ou CDD, les étudiants, les fonctionnaires, les indépendants, les chefs d’entreprise, les retraités. 9 dossiers sur 10 sont acceptés lorsque Cautioneo appuie la candidature auprès du bailleur.

Les plus pour le locataire

La Garantie Locataire ne se limite pas à un document de caution.

Elle inclut :

• Un service de conciergerie gratuit pour les contrats d’assurance habitation, d’électricité, de gaz et d’internet
• Un accès exclusif à la plateforme d’annonces Cautioneo, alimentée par les agences et propriétaires partenaires
• Un appui de candidature : les équipes Cautioneo contactent directement le propriétaire pour présenter la garantie et défendre le dossier

Par ailleurs, 198 points de contrôle anti-fraude sont appliqués à chaque dossier certifié. Le propriétaire reçoit donc non seulement une garantie, mais aussi la certitude que les justificatifs ont été vérifiés.

Face 2 : l’Assurance Loyers Impayés (GLI) : pour les propriétaires bailleurs

Le problème qu’elle résout

La durée moyenne d’une procédure d’expulsion en France est de deux ans. Pendant ce temps, le propriétaire ne perçoit aucun loyer, supporte les frais de procédure et ne peut pas relouer son bien. La GLI est l’assurance qui couvre ce risque et celle de Cautioneo est classée numéro 1 sur les deux principaux comparateurs du marché.

Tarif et couvertures

Le propriétaire paie 2,75 % du loyer charges comprises, avec le choix entre un paiement annuel (frais de courtage offerts) ou trimestriel (6 € de frais de courtage par trimestre). La cotisation est entièrement déductible des impôts pour les propriétaires au régime réel.

Les garanties incluses dans ce tarif unique sont les suivantes :

• Loyers impayés : jusqu’à 96 000 €, sans franchise ni carence pour les locataires entrants (délai de 20 jours maximum depuis l’entrée dans les lieux)
• Dégradations immobilières : jusqu’à 10 000 € sur présentation de l’état des lieux de sortie
• Protection juridique : jusqu’à 16 000 €, incluant les frais d’avocat, d’huissier et d’expertise

Pour les locataires déjà en place depuis plus de 20 jours au moment de la souscription, une carence de 3 mois s’applique.

Qui est éligible à la GLI ?

Les critères d’éligibilité sont plus larges que ceux de nombreux contrats du marché.

Sont acceptés :

• CDI confirmé ou en période d’essai (taux d’effort maximum 30 % pour les salariés en essai, 38 % pour les autres)
• CDD avec au moins 8 mois d’activité restante
• Retraités
• Étudiants ou apprentis avec garant
• Professions libérales, chefs d’entreprise, artisans (minimum 1 an d’activité justifiée)
• Intérimaires ou intermittents (minimum 1 an d’activité)

Le loyer maximum garanti est de 5 500 €/mois charges comprises. Les colocations jusqu’à 4 personnes sont acceptées, en bail unique ou en baux individuels.

La certification de dossier : optionnelle mais recommandée

Cautioneo signale que plus de 30 % des dossiers locatifs contiennent au moins une pièce falsifiée. Pour se prémunir contre ce risque et garantir l’indemnisation en cas de sinistre, le propriétaire peut opter pour la certification du dossier locataire à 29 €. Cette vérification mobilise 196 points de contrôle et est réalisée en moins de 24 heures.

La certification est optionnelle, mais les experts de Smartloc la recommandent fortement : en cas de dossier frauduleux non détecté, la garantie peut être déchue.

Le calcul : Garantie Locataire ou GLI, qui paie quoi ?

C’est ici que l’originalité de Cautioneo prend tout son sens. Prenons un exemple concret avec un appartement loué 900 €/mois charges comprises.

Que paie le locataire (Garantie Locataire)

• Tarif standard : 4,1 % × 900 € × 12 mois = 442,80 €/an
• Frais de courtage : 12 €/an
• Total locataire : 454,80 €/an

Avec le tarif étudiant/fonctionnaire (3,75 %) :

• 3,75 % × 900 € × 12 = 405 € + 12 € = 417 €/an

Que paie le propriétaire (GLI)

• 2,75 % × 900 € × 12 mois = 297 €/an

Le coût total de la « protection Cautioneo complète »

Si le locataire utilise la Garantie Locataire et que le propriétaire souscrit simultanément la GLI :

• Locataire : 454,80 €/an
• Propriétaire : 297 €/an
• Total combiné : 751,80 €/an sur un loyer de 900 €/mois
• Soit 6,96 % du loyer annuel (10 800 €) réparti entre les deux parties

Comparaison avec Garantme (locataire seul)

Chez Garantme, le locataire paie 4,5 % du loyer annuel. Sur le même appartement à 900 €/mois :

• 4,5 % × 900 € × 12 = 486 €/an

Cautioneo est donc moins cher de 31,20 €/an pour le locataire (tarif standard) et de 69 €/an pour un étudiant ou un fonctionnaire. Et contrairement à Garantme, le propriétaire peut en parallèle souscrire une GLI Cautioneo à 2,75 %, ce que Garantme ne propose pas.

Peut-on cumuler les deux produits Cautioneo simultanément ?

Oui, et c’est précisément là que réside l’avantage concurrentiel de Cautioneo. Un locataire peut utiliser la Garantie Locataire (payée par lui) pendant que le propriétaire souscrit la GLI (payée par lui). Les deux produits sont compatibles et complémentaires.

Il convient toutefois de noter la règle générale du marché : une GLI ne peut pas être cumulée avec un garant physique, sauf dans le cas d’un locataire étudiant ou apprenti. La Garantie Locataire Cautioneo est une garantie institutionnelle (garant moral), ce qui la place dans une catégorie distincte. La compatibilité avec la GLI doit être confirmée au cas par cas avec Cautioneo.

Cautioneo vs Garantme : le duel des garants

Garantme est le concurrent le plus direct de Cautioneo sur le segment de la garantie locataire. Fondé en 2017, il a levé 19 millions d’euros et affiche 4,3/5 sur Trustpilot avec plus de 7 800 avis. La comparaison mérite d’être menée point par point.

1. Le prix : avantage Cautioneo

Cautioneo facture 3,75 % à 4,1 % du loyer mensuel selon le profil, là où Garantme applique un taux de 4,5 % sans distinction de profil. Sur un loyer de 900 €/mois, l’écart est de 31 à 69 € par an en faveur de Cautioneo. Ce n’est pas négligeable sur plusieurs années de bail.

2. La couverture des dégradations : avantage Cautioneo

La Garantie Locataire Cautioneo inclut une couverture des dégradations immobilières jusqu’à 10 000 € via la GLI associée. Garantme, de son côté, se concentre sur les loyers impayés et ne propose pas de couverture équivalente des dégradations dans son produit locataire. Pour un propriétaire soucieux de protéger son bien, c’est un critère décisif.

3. Le tarif réduit pour les étudiants et les fonctionnaires : avantage Cautioneo

Cautioneo applique un taux préférentiel de 3,75 % pour les étudiants et les agents de la fonction publique. Garantme n’offre pas de tarif différencié selon le profil : le taux de 4,5 % s’applique à tous. Pour un étudiant cherchant à louer un studio à 600 €/mois, l’économie annuelle avec Cautioneo représente environ 51 €.

4. Les délais de traitement : à égalité

Cautioneo certifie les dossiers en moins de 48 heures (Express en moins de 6 heures pour 29 €). Garantme annonce des délais de 8 à 48 heures selon les sources. Les deux acteurs sont donc comparables sur ce point, avec un léger avantage à l’option Express de Cautioneo pour les situations urgentes.

5. La GLI propriétaire : avantage Cautioneo, sans concurrence

C’est le point de différenciation le plus structurant. Cautioneo propose sa propre GLI à 2,75 % pour les propriétaires, classée n°1 sur les comparateurs spécialisés. Garantme ne dispose pas d’un produit GLI propriétaire. Un propriétaire qui souhaite un interlocuteur unique pour la garantie locataire et l’assurance loyers impayés n’a donc qu’une seule option sur le marché : Cautioneo.

Les avis des clients décortiqués

Les avis sur Cautioneo convergent vers un profil assez cohérent, quelle que soit la plateforme consultée.

Les points positifs récurrents

Sur Avis Vérifiés (4,6/5, plus de 1 500 avis) et Google (4,6/5), les utilisateurs reviennent régulièrement sur :

• La rapidité du traitement des dossiers, souvent citée comme le premier critère de satisfaction
• La simplicité du site et du parcours en ligne, jugée intuitive même pour des profils peu à l’aise avec le numérique
• La réactivité du service client, notamment lors des démarches de certification
• L’accompagnement humain : plusieurs témoignages mentionnent des conseillers nommément cités (Cédric, Lucca, Sabrina) qui ont suivi les dossiers de bout en bout

Sur Trustpilot (4,2/5), le ton est légèrement plus nuancé, mais la note reste positive. Les comparateurs spécialisés sont encore plus élogieux : Réassurez-moi attribue 4,9/5 à la GLI Cautioneo, Smartloc 4,6/5.

Les points négatifs signalés

Les avis négatifs, minoritaires, portent sur des thèmes récurrents :

• Difficulté à joindre le support en dehors des horaires restreints (lundi au vendredi, 14h–18h)
• Délais de traitement allongés en période de forte demande
• Bugs techniques lors de l’upload de documents sur la plateforme
• Demandes répétées de justificatifs, parfois vécues comme un manque de coordination interne

Cautioneo est-il fait pour vous ?

La question ne se pose pas de la même façon selon que vous êtes locataire ou propriétaire. Voici quatre profils types.

Profil A : le locataire sans garant physique

Vous êtes étudiant, indépendant, retraité ou en CDD et vous ne pouvez pas compter sur un proche pour se porter garant. Cautioneo est fait pour vous, en particulier si vous êtes étudiant ou fonctionnaire : le taux de 3,75 % est le plus bas du marché sur ce segment. Neuf dossiers sur dix sont acceptés lorsque Cautioneo appuie la candidature.

Profil B : le propriétaire qui veut une GLI compétitive

Vous cherchez une assurance loyers impayés sans attendre, avec une couverture complète (impayés, dégradations, protection juridique) et un tarif transparent. À 2,75 % du loyer charges comprises, zéro franchise et zéro carence pour les locataires entrants, la GLI Cautioneo est classée n°1 sur les comparateurs spécialisés. Cautioneo est fait pour vous.

Profil C : le propriétaire qui veut une protection double

Votre locataire utilise la Garantie Locataire Cautioneo et vous souhaitez en plus souscrire la GLI pour votre propre compte. Cautioneo est le seul acteur du marché à permettre cette configuration. Les deux produits sont distincts, payés par des parties différentes et se complètent sans se substituer.

Profil D : le locataire éligible à Visale

Visale est la garantie gratuite proposée par Action Logement. Si vous avez moins de 30 ans ou si vous êtes salarié en mobilité professionnelle, vérifiez d’abord votre éligibilité à Visale avant de souscrire une garantie payante. Visale a cependant des limites : plafond de loyer à 800–1 500 € selon les zones, délai de traitement de plusieurs jours à deux semaines et une acceptation parfois plus difficile auprès des propriétaires privés. Si Visale ne correspond pas à votre situation, Cautioneo est l’alternative la plus compétitive sur le prix.