Un garant peut devoir régler les impayés d’un locataire sans que le bailleur poursuive d’abord ce dernier. Jusqu’où va cet engagement ? Le montant couvert et sa durée dépendent de l’acte signé. La caution d’un bail et celle d’un prêt immobilier obéissent à des règles différentes, même lorsque le mot employé est identique. Avant de signer, il faut distinguer la dette garantie, le plafond prévu et les conditions de sortie.

La caution solidaire d’un bail : qui signe et pour quoi

L’acte de cautionnement est un contrat écrit par lequel une caution s’engage à payer au bailleur les dettes locatives du locataire : loyer, charges, intérêts de retard mis à la charge du locataire, frais de remise en état d’un logement dégradé.

La caution solidaire d’un bail désigne cet engagement précis.

La caution peut prendre deux formes.

• une personne physique, parent, ami, collègue ;
• une personne morale, Action Logement via la garantie Visale, une banque, une entreprise.

Le bailleur n’est pas libre pour autant. S’il a déjà souscrit une assurance couvrant les impayés, il ne peut demander une caution qu’à un étudiant ou à un apprenti ; et une personne morale ne peut pas en réclamer à un étudiant boursier de l’enseignement supérieur.

Reste le chiffrage, qui est le vrai sujet. La caution solidaire d’un locataire se limite aux sommes dues par ce dernier : elle n’ajoute aucune dette, elle se substitue à un débiteur défaillant.

La caution solidaire d’un prêt immobilier : l’autre sens de l’expression

Dans un crédit immobilier, la caution est d’abord un établissement financier, généralement partenaire de la banque, qui s’engage à rembourser le crédit si l’emprunteur cesse de payer. Son intervention suit un ordre précis.

• elle règle à la banque le capital restant dû ;
• elle contacte ensuite l’emprunteur pour chercher une solution amiable, rééchelonnement compris ;
• si aucune solution n’aboutit, elle peut engager une saisie, jusqu’à la vente du bien financé.

Une personne physique peut se porter caution solidaire d’un prêt immobilier, mais la banque n’est pas tenue d’accepter ce profil. Dans ce cas, le garant signe un cautionnement de droit commun, régi par les articles 2288 et suivants du code civil : montant plafonné, durée inscrite, solidarité qui dispense la banque de poursuivre d’abord l’emprunteur.

L’ordre de grandeur change tout. Sur un prêt de 200 000 € remboursé sur vingt-cinq ans, le capital restant dû tourne encore autour de 180 000 € après cinq ans.

L’assurance emprunteur couvre le décès, l’invalidité ou l’incapacité ; la caution, elle, garantit le remboursement du prêt.

Caution simple ou solidaire, les différences pour le garant

La clause de solidarité détermine l’ordre des recours du bailleur. La caution simple oblige le bailleur à réclamer d’abord le paiement au locataire ; la caution ne paie que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. En cours de procédure, le commissaire de justice doit adresser copie du commandement de payer à la caution ; à défaut, celle-ci n’est pas tenue des intérêts de retard.

La caution solidaire autorise le bailleur à s’adresser directement à elle, dès le premier impayé, sans rechercher si le locataire pouvait payer.

Point de comparaison	Caution simple	Caution solidaire
Première démarche du bailleur	Poursuivre le locataire	Réclamer à la caution
Plusieurs cautions pour la même dette	Chacune pour sa part	Chacune pour la totalité
Clause nécessaire dans l’acte	Aucune : c’est la situation par défaut	Clause de solidarité expresse

La distinction entre caution simple et solidaire se lit donc dans l’acte, pas dans l’intention prêtée au bailleur. Sans clause de solidarité, vous êtes caution simple, et vous pouvez exiger qu’il poursuive le locataire d’abord.

L’acte de caution : les mentions obligatoires depuis les lois ALUR et ELAN

Se porter caution solidaire suppose un acte écrit, signé, et surtout complet. Deux réformes expliquent sa forme actuelle.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a réécrit l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe le contenu de l’acte et ouvre à la caution la possibilité de résilier un engagement sans durée ; la loi ELAN du 23 novembre 2018 a ensuite supprimé l’obligation de recopier ces mentions à la main, pour les actes conclus à compter du 25 novembre 2018.

Les mentions suivantes doivent figurer dans l’acte.

• l’identité de la caution, du locataire et du bailleur, ainsi que la désignation du logement ;
• le montant du loyer et ses conditions de révision, en lettres et en chiffres ;
• le montant plafond garanti, exprimé en toutes lettres et en chiffres ;
• la mention que la caution a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;
• la reproduction du passage de l’article 22-1 sur la résiliation d’un engagement sans durée ;
• la mention prévue par l’article 2297 du code civil, sur les bénéfices de discussion et de division ;
• la signature de la caution, et la remise d’un exemplaire de l’acte, sauf s’il est intégré au bail.

En colocation, l’acte doit désigner le colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement, faute de quoi le cautionnement est nul. Un acte incomplet reste fragile et sa nullité peut être invoquée.

Combien de temps le garant peut-il être poursuivi ?

Si l’acte fixe une durée déterminée, la caution est tenue jusqu’à cette date et ne peut pas résilier. Si le bail se poursuit au-delà, elle est libérée des dettes postérieures, sauf signature d’un nouvel acte. Dans un exemple hypothétique, la caution couvre un bail meublé d’un an et son renouvellement, soit deux ans d’engagement.

Si l’acte ne mentionne aucune durée, ou une durée indéterminée, la caution peut résilier à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception ; la résiliation ne prend effet qu’au terme du bail en cours, initial, reconduit ou renouvelé. Autrement dit, un garant engagé comme caution solidaire qui « se désengage » en cours de bail reste engagé jusqu’à la fin de ce bail.

Trois repères complètent le calcul.

• En colocation solidaire à bail unique, l’engagement cesse avec l’entrée d’un remplaçant au bail ou, au plus tard, six mois après la fin du préavis du colocataire désigné dans l’acte.
• La prescription limite les recours du bailleur, qui peut réclamer les loyers et charges impayés pendant trois ans ; au-delà, la dette s’éteint, et l’appel en garantie avec elle.
• Au décès de la caution, les héritiers répondent des dettes déjà nées, pas de celles faites après le décès.

Comment être libéré d’une caution solidaire

Cinq voies existent, et aucune ne relève de la seule décision du garant.

• À la fin du bail, quand le locataire quitte le logement, l’engagement de la caution cesse à l’expiration du préavis ; quand le bailleur met fin au bail, il cesse à l’expiration de celui-ci.
• Au terme prévu dans l’acte, l’engagement s’arrête à la date inscrite, pour les dettes nées après elle.
• La résiliation unilatérale, si aucune durée n’est mentionnée, par lettre recommandée avec avis de réception, avec effet au terme du bail en cours.
• Le remplacement du colocataire, ou l’écoulement du délai de six mois en colocation.
• Le paiement de la dette éteint l’engagement et ouvre un recours de la caution contre le locataire, recours qui vaut ce que vaut sa solvabilité.

Il existe aussi une défense par les formes. Le bailleur professionnel doit informer la caution dès le premier impayé non régularisé dans le mois, et faire signifier le commandement de payer à la caution dans les quinze jours ; à défaut, la caution n’est pas tenue de payer les pénalités et intérêts de retard. Si elle ne peut pas payer, elle peut demander des délais au juge des contentieux de la protection, voire saisir la commission de surendettement de son département.

Pour un prêt immobilier, l’engagement suit les dispositions de l’acte, et la libération suppose le remboursement total du prêt ou l’accord de la banque. Un couple de co-emprunteurs qui se sépare ne voit pas sa garantie s’éteindre avec le divorce ; il lui faut rembourser par anticipation ou obtenir une désolidarisation acceptée par la banque.